Ruimte geven en ruimte nemen - Grondverwerving ten behoeve van Ruimte voor de Rivier



Inlaatwerk Hoogwatergeul Veessen-Wapenveld Bron foto: Waterschap Vallei en Veluwe


De hoge waterstanden in de Nederlandse rivieren zal weinig mensen ontgaan zijn. Op social media, tv en kranten kwamen schitterende beelden voorbij van onze Nederlandse rivierdelta. Zeeën van water, ingedamd door machtige rivierdijken. Nederland op zijn puurst. Het stijgende water doet je ook telkens weer beseffen wat de kracht van een rivier is. We kunnen veel controleren en sturen maar als het water komt vindt het zijn weg. Het water wacht niet.

Het hoge water gaf afgelopen weken aanleiding tot veel aandacht voor de afronding van het Ruimte voor de Rivier programma. Langs de Rijntakken zijn ruim dertig projecten gerealiseerd die de rivier meer ruimte geven bij hoogwater. Die projecten waren meer ingrijpend dan het simpelweg versterken of verhogen van een dijk. Er zijn nevengeulen aangelegd, dijken zijn verplaatst en het begrip terpboerderij werd nieuw leven ingeblazen. Alles vanuit de gedachte om de rivier meer ruimte te geven.

Het Ruimte voor de Rivier project wordt in binnen- en buitenland geroemd. Terecht. De maatregelen betreffen technische hoogstandjes, ingenieus en innovatief. Daarnaast laat Nederland zien dat ze in staat is om vooruit te regeren. Anticiperen op veranderende omstandigheden in plaats van (te laat) reageren op veranderende omstandigheden of toenemende risico`s. In het buitenland zien we de desastreuse gevolgen wanneer men niet tijdig maatregelen neemt.

De vennootschap onder firma (vof) en onteigening?

Moeten de vennoten van een vennootschap onder firma (vof) in het minnelijk overleg betrokken worden?

In de volgende Kroonjurisprudentie (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2012-24245.html) lees ik het volgende:

"Ad 5) uit de Ons overgelegde stukken is gebleken dat door verzoeker op 14 november 2011 een schriftelijk bod tot financiële schadeloosstelling is gedaan aan de eigenaren van de in het onteigeningsplan begrepen onroerende zaken. De V.O.F. is geen dergelijk schriftelijk aanbod gedaan. Naar Ons oordeel moet het minnelijk overleg, zoals dit in overeenstemming met Ons bestendig beleid voorafgaand aan het verzoek tot aanwijzing ter onteigening moet worden gevoerd, zich in overeenstemming met de artikelen 17 en 18 van de onteigeningswet, in eerste instantie richten op de eigenaren overeenkomstig de kadastrale registratie. Tot onderhandelingen met derde belanghebbenden is verzoeker dan ook niet wettelijk verplicht. Onder omstandigheden kan overleg met derde belanghebbenden uit een oogpunt van zorgvuldigheid evenwel in de rede liggen. In het onderhavige geval deed zich de noodzaak daartoe niet voor, want in de onderhandelingen met de eigenaren/vennoten konden deze laatsten de belangen van de V.O.F in het overleg betrekken.

Dat de V.O.F. door verzoeker en door Onze Minister is aangemerkt als belanghebbende bij het ontwerp onteigeningsbesluit, staat hier los van en ziet uitsluitend op het verzenden van een persoonlijke kennisgeving met daarbij de verwijzing naar de mogelijkheid van het door de V.O.F naar voren brengen van een zienswijze. De zienswijze van reclamanten geeft Ons in zoverre geen aanleiding om het verzoek tot aanwijzing ter onteigening geheel of gedeeltelijk af te wijzen."

Hoe zit het dan met het recht op schadeloosstelling?

Hierover gaat het arrest: NJ 2015/56.

In dit specifieke geval gaat het om de volledige schadeloosstelling van de huurder van het onteigende. In het onteigende werd door een vof een restaurant geëxploiteerd. De huurder was één van de vennoten en de huurder heeft de door hem gehuurde bedrijfsruimte beschikbaar gesteld aan de vof. Bestaat de schadeloosstelling voor de huurder dan alleen uit het verlies van het gebruiksrecht op het onteigende of dient ook de volledige bedrijfsschade vergoed te worden? De Hoge Raad oordeelt als volgt:

"Ten behoeve van de begroting van de aan [verweerder] toekomende schadeloosstelling heeft de rechtbank terecht aansluiting gezocht bij de rechtspraak van de Hoge Raad waarin is beslist dat indien een eigenaar op de onteigende zaak een bedrijf heeft uitgeoefend in het verband van een vennootschap onder firma of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven familieverband, en op hem een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen, de volledige bedrijfsschade van dat verband moet worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow (HR 22 maart 1972, ECLI:NL:HR:1972:AB5578, NJ 1972/294; HR 6 juni 1973, ECLI:NL:HR:1973:AB7224, NJ 1974/140;
HR 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA1731, NJ 2014/100). In het licht van hetgeen hiervoor in 4.4.2-4.4.4 is overwogen, heeft te gelden dat ook indien een huurder in het verband van een vennootschap onder firma of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven familieverband, een bedrijf uitoefent in of op een onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen, de volledige bedrijfsschade van dat verband moet worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow."

Verbod op de nertsenfokkerij mogelijk van de baan; recht op onteigening?

Vorige week heeft de rechtbank in den Haag in een uitspraak de Wet verbod pelsdierhouderij buiten werking gesteld. De rechtszaak was aangespannen door onder meer de Nederlandse Federatie van Pelsdierhouders. Ik heb de uitspraak gelezen en wil een aantal opvallende aspecten uit de uitspraak in deze blog behandelen. Het bijzondere aan deze uitspraak is namelijk dat de de rechter op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM een gehele wet buiten werking stelt, vanwege de inbreuk op het eigendom.

onderbouwing deskundigen berichten 2

De rechtbank in Haarlem heeft blijkens dit krantenbericht nieuwe deskundigen benoemd in een onteigeningszaak van grond in de Haarlemmermeer die nodig is voor een provinciale weg. Er moet een nieuw advies komen, omdat het bestaande advies "louter gegrond is op kennis en ervaring gebaseerd op intuïtief inzicht’’. 

onderbouwing deskundigen berichten

Vorige week was de week van de deskundigen berichten. De concept adviezen van een stuk of wat onteigeningszaken vielen op de deurmat. Ook hebben we een reactie gegeven op een definitief planschade advies op basis waarvan een gemeente een besluit had genomen. 


De onderbouwing van de rapporten verschilt nogal. Sommige rapporten geven duidelijk de overwegingen weer van de commissie en zijn goed te volgen, ook qua opbouw van de waardering of begroting van schade. Andere rapporten daarentegen bevatten enkel eindbedragen. Referenties ontbreken hierbij en soms ook berekeningen. Op geen enkele wijze is de gedachtegang van de taxateur te volgen. 


Dit verschil is opmerkelijk. Zeker omdat het om belangrijke en ingrijpende zaken gaat. Los nog van soms grote financiële belangen gaat het telkens om een inbreuk op het eigendomsrecht. Als eigenaar zou je mogen verwachten dat de grondslag van de vergoeding voor deze inbreuk, of het nu gaat om onteigening of waardedaling door een planologisch besluit, goed onderbouwd wordt. 


De discussie hierover wordt steeds meer in de openbaarheid gevoerd. Zie bijvoorbeeld deze discussie op Linkedin (wellicht eerst lid worden van de groep Planschade Professionals), maar ook de discussie in het NVR magazine "Voorgrond". 

factor 15 of factor 10 bij nieuw voor oud ?

De Hoge Raad heeft op 9 juli 2010 een arrest gewezen in een bijzondere zaak van de gemeente Soest die een moskee onteigende. De rechtbankdeskundigen hebben in hun advies een forse aftrek nieuw voor oud toegepast, gerelateerd aan afschrijvingen over een lange periode. Beredeneerd werd een theoretisch voordeel dat geen renovatie meer hoefde te volgen als gevolg van de vervangende nieuwbouw. De moskee vond dat dit voordeel veel verder in toekomst ligt dan de gebruikelijke 13 jaar, die als grondslag voor de factor 10 gehanteerd wordt. De rechtbank volgde deze suggestie deels, maar wel op een wat onverwachte manier. Zij liet het voordeel in stand, maar kapitaliseerde de schade met factor 15 in plaats van de gebruikelijk factor 10 ! Dit terwijl vaste jurisprudentie, zeker al vanaf 1927, uitgaat van het hanteren van 10 als maximale kapitalisatiefactor. Een cassatie lag dus voor de hand. Die gelegenheid hebben beide partijen maar aangegrepen om wat andere punten ook voor het voetlicht te brengen, wat interessant leek, maar in mijn ogen vrij kort wordt afgedaan door de Hoge Raad, met wellicht grote gevolgen.