De rechtbank in Haarlem heeft blijkens dit krantenbericht nieuwe deskundigen benoemd in een onteigeningszaak van grond in de Haarlemmermeer die nodig is voor een provinciale weg. Er moet een nieuw advies komen, omdat het bestaande advies "louter gegrond is op kennis en ervaring gebaseerd op intuïtief inzicht’’.
De geciteerde zinsnede komt niet uit de lucht vallen. Het is een vaste verwoording die nogal eens gebruikt wordt in deskundigen berichten. In sommige gevallen ontbreekt dan verdere onderbouwing. In andere gevallen wordt de zinsnede gebruikt om de leemte op te vullen die bestaat tussen de wiskundige vergelijking van prijzen van onroerend goed en de meer op ervaring en intuïtie gebaseerde vergelijking. Taxeren is immers geen exacte wetenschap.
Toch ben ik van mening dat er meer onderbouwd kan worden dan gebruikelijk is in onteigening en planschade zaken. Ook ben ik van mening dat dit deel van het werkveld achterblijft op andere gebieden binnen het werkveld van de taxateur. De ontwikkelingen op het terrein van de `valuation` gaan ontzettend hard. De verwachtingen omtrent het taxatierapport worden steeds hoger. De eisen aan de onderbouwing worden ook steeds hoger. Het hanteren van de juiste waardebegrippen en de definitie van die waardebegrippen krijgt steeds meer aandacht. Ook treedt de globalisering in en wordt het vakgebied internationaler.
Zo krijgen de International Valuation Standards een steeds prominentere plaats binnen de taxatie wereld. De zeer gedetailleerde definities van waardebegrippen voorkomen spraakverwarringen en verkleinen de marges van de verschillende taxaties. Ook is de organisatie hierachter, de IVSC, steeds verder met het voorschrijven van "best practices" als het gaat om gebruikte taxatiemethodieken, het inzichtelijk maken van de gedachtegang van de taxateur hierbij en de minimale onderbouwing waarmee een waarde oordeel vergezeld hoort te gaan. Deze instructies zijn in sommige gevallen vrij gedetailleerd en daarmee erg handzaam om de kwaliteit van een taxatie mee te beoordelen.
Ook de Nederlandse afdeling van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) is vrij ver met richtlijnen voor waarderingen, middels hun "Red Book". Ook deze set van instructies en richtlijnen is uitermate bruikbaar om als meetlat te dienen voor de kwaliteit van een taxatie.
Daarnaast is ook de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de afgelopen jaren druk bezig geweest om de transparantie binnen de vastgoedsector te vergroten. Dit doen zij onder meer door een benchmark bij te houden van rendementen in het vastgoed (ROZ/IPD index). Voor deze benchmark zijn taxatierichtlijnen geformuleerd waaraan deelnemers van de benchmark moeten voldoen. De richtlijnen stammen uit 2007 en schrijven exact voor welke onderbouwing een taxateur dient aan te leveren. Hierbij wordt geen genoegen genomen met "ervaring en intuïtie". Iedere taxatie van bedrijfsonroerend goed moet vergezeld gaan van minstens drie referenties die de huurwaarde staven, minstens drie referenties die de gehanteerde kapitalisatiefactor staven én een berekening van de gehanteerde kapitalisatiefactor op grond van het netto aanvangsrendement.
Ten slotte is bij de banken en de makelaarsorganisaties ook een kentering waarneembaar. Banken werken steeds meer met shortlists van in hun ogen betrouwbare en deskundige taxateurs en leggen deze taxateurs vervolgens steeds meer eisen op omtrent de totstandkoming van de taxatie en de wijze van verslaglegging. Bij de taxatie voor woningfinancieringen is zelfs een afzonderlijk instituut in het leven geroepen, het NWWI. Dit instituut levert een extra tussenstap waarbij de taxateur gedwongen wordt zijn waarde te verantwoorden ten opzichte van een tweetal modelmatig bepaalde waarden. Alle afwijkingen ten opzichte hiervan moeten verklaard worden.
Als al deze ontwikkelingen in het vakgebied van de taxateur in ogenschouw genomen worden, dan is het niet goed voor te stellen dat rechtbanken of overheden soms nog wel genoegen nemen met rapporten die niet zouden volstaan volgen internationale normen, of door een bank niet geaccepteerd zouden worden.
Zeker, soms is het lastig een waarde te onderbouwen. Maar dan allen bij hele speciale soorten onroerend goed, of bij delen van percelen of gebouwen. In de meeste gevallen is echter veel meer onderbouwing mogelijk dan aangeleverd wordt door deskundigen commissies. Zeker daar waar de vergelijkingsmethodiek gebruik is, moeten er referentie transacties aangedragen kunnen worden. Lukt dat niet, dan is de vergelijkingsmethodiek waarschijnlijk niet de beste keuze.
Dat wil niet onmiddellijk zeggen dat een niet onderbouwd rapport direct ook een foutieve waarde hoeft te bevatten. Ook zegt het niets over de deskundigheid van de taxateur. Doorgaans zijn deze taxateurs doorspekt met ervaring en vinden er allerlei zorgvuldige afwegingen plaats in hun hoofd, alvorens een bedrag opgeschreven wordt. Het probleem is echter dat het zorgvuldige proces dat in hun hoofd plaatsvindt, niet op papier terecht komt. Dit terwijl de onderbouwing van een taxatie sterk bijdraagt aan de gedragenheid van het uiteindelijke besluit over de hoogte van een schadevergoeding. Ook wordt de controleerbaarheid van de taxatie groter. De mate van onderbouwing zegt dus wel iets over de algehele kwaliteit van deze taxatie.
Bij schade die wordt veroorzaakt door een rechtmatige overheidsdaad, verlangt het belang van diegene die schade lijdt in mijn ogen nu eenmaal dat een kwalitatief hoogstaande taxatie met een deugdelijke onderbouwing de grondslag vormt van het uiteindelijke besluit. Dergelijke zaken hebben immers een zodanig grote impact op eigenaren van onroerend goed, dan niets ander dan de meest hoogwaardige taxatierapporten volstaan!
De uitspraak van de rechtbank in Haarlem lijkt een voorbode van het overslaan van de tendens van grotere transparantie in de taxatiebranche naar de rechtspraak. Iets wat ik persoonlijk zou toejuichen.
