De rentmeester als tussenpersoon tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en tussen opdrachtnemer en grondeigenaar bij vestiging van zakelijke rechten van opstal (ZRO)

Bovenstaande foto is een foto van een tijdelijk fietspad en een werkstrook.

Afgelopen zomer heb ik voor één van onze opdrachtgevers gesprekken gevoerd met diverse grondeigenaren over de aanleg van een tweetal watertransportleidingen door hun percelen. Om de eigendomssituatie vast te leggen en een duurzame en ongestoorde ligging te borgen dient een zakelijk recht van opstal te worden gevestigd. Er worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld schade en onderhoud aan de leidingen, gevolgschade, toegang, belemmeringen van het gebruik ter plaatse van de zakelijk recht strook, etc.

Een bijzondere klus waarbij ik als rentmeester als tussenpersoon heb gefungeerd tussen het waterleidingbedrijf en de grondeigenaar. Als tussenpersoon is het cruciaal om – naast de standaard afspraken omtrent het zakelijk recht van opstal - ook duidelijke afspraken te maken over de uitvoeringswerkzaamheden. Hierbij is essentieel dat zowel de belangen van de grondeigenaren worden geborgd en dat de gemaakte afspraken werkbaar zijn voor de aannemer die het werk zal gaan uitvoeren.

Nadat ik met de betrokken grondeigenaren overeenstemming had bereikt heeft het waterleidingbedrijf de uitvoering van het werk aan een aannemersbedrijf gegund. Bij de officiële kick-off van het project heb ik de met de grondeigenaar gemaakte afspraken gepresenteerd aan de aannemer. Tijdens de presentatie hebben we besproken waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt en hoe de afspraken tot stand zijn gekomen. Ik heb dit als zeer waardevol ervaren en heb mijn contacten met de grondeigenaar  - gedurende de uitvoeringsperiode – met vol vertrouwen overgedragen aan de aannemer.

Al met al een super mooie klus die tot op heden voorspoedig en zonder klachten is verlopen!

Op dit moment is de aannemer volop bezig met de uitvoering van het werk. 

Pierre van der Spek RT

Rentmeester - Taxateur

LinkedIn

Wie altijd de wind in de rug wil hebben komt nooit thuis

Nederland staat voor een enorme opgave wat betreft energietransitie. En ook al staan we nog maar aan het begin, het is nu al merkbaar. Voor zowel de particulier als de ondernemer. Voor de stad maar ook zeker voor het platteland. 

Deze energietransitie vraagt namelijk om ruimte. Ruimte voor windmolens en sinds een aantal jaren ook voor zonneparken. Dit gaat niet zonder slag of stoot. De noodzaak voor de omschakeling naar duurzame energie wordt door veel mensen begrepen, maar dat betekent niet dat elke burger enthousiast wordt van een wind- of zonnepark in zijn achtertuin.

De energietransitie is niet de eerste ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve van ons algemeen belang die we in dit land moeten realiseren. Als het gaat om het aangaan van grote uitdagingen hebben we de nodige ervaring. Onze uitstekende infrastructuur op het gebied van onder andere vervoer en waterveiligheid is gerealiseerd dankzij het aangaan van grote uitdagingen. Denk bijvoorbeeld aan de Deltawerken, de Betuwelijn, het Ruimte voor de Rivier programma en heel recent de Noord/Zuidlijn. 

Even voorstellen

Wij - Isabell Helder en Mika Mintes - zijn nieuw bij Van Ameyde Waarderingen / Noorderstaete Rentmeesters en willen onszelf graag even voorstellen. 

Isabell / Junior Rentmeester-Taxateur

Mijn naam is Isabell Helder en ik ben 22 jaar. Begin juni heb ik, na 4 jaren studeren, de opleiding HBO Rechten afgerond en het ‘echte’ leven kon gaan beginnen.

Aanvankelijk had ik nog geen idee welke kant ik op wilde en wat mij precies leuk leek. Vol enthousiasme ben ik op zoek gegaan naar een baan. Tijdens mijn zoektocht werd ik benaderd door Van Ameyde Waarderingen. Mijn LinkedIn profiel was opgevallen en mij werd gevraagd of ik interesse had in de functie van junior rentmeester-taxateur.

Ik moet toegeven dat ik, vanaf het moment dat ik het functieprofiel las, aangenaam verrast was. Tijdens het sollicitatiegesprek kwamen we erachter dat mijn ‘Achterhoekse roots’ goed van pas zullen komen, ik kom namelijk uit Winterswijk. 

Inmiddels zijn we een aantal weken verder en sinds vorige week ben ik begonnen als junior rentmeester-taxateur. Ik kan niet anders zeggen dat ik het allemaal heel interessant vind en dat ik blij ben dat ik deze kans met beide handen heb aangegrepen.

Een grondfonds voor natuurinclusieve landbouw.

Tijdens de inspiratiedag ‘Natuurinclusieve Landbouw’ hebben we het concept van een Grondfonds voor Natuurinclusieve Landbouw gepresenteerd: 'CommonGround'.

Samen met Commonland, Centrum voor Landbouw en Milieu, Milieufederatie Utrecht en het Nationaal Grondfonds heeft Noorderstaete rentmeesters / Van Ameyde Waarderingen de laatste maanden dit concept ontwikkeld. Wat willen we daarmee bereiken?

Enerzijds is er in de beleggingswereld een trend naar impactbeleggen. Een groeiende groep beleggers wil (een deel van) hun vermogen beleggen in assets met een maatschappelijke impact. Dit impactbeleggen kan zich op allerlei doelen richten, waarvan landbouw en natuur een hele herkenbare is. De belegger voelt een grote betrokkenheid bij de kwaliteit van de leefomgeving en voedselproductie.

Anderzijds is er in de agrarische wereld een omslag gaande naar een meer en meer duurzame wijze van produceren. Een groeiende groep boeren wordt gedreven door een intrinsieke motivatie dat de huidige wijze van landbouwproductie op de lange termijn niet houdbaar is en wil omschakelen naar een andere bedrijfsmodel, gericht op biodiversiteit en in balans met bodem en omgeving.

Gevangen tussen zuivelmarkt, milieumaatregelen en hoge grondprijzen is die omslag lastig 

te realiseren. Met CommonGround willen we impactbeleggen en natuurinclusieve landbouw aan elkaar koppelen. Dit door geld aan te trekken, daar op geschikte plekken landbouwgrond voor te kopen en deze grond onder voorwaarden uit te geven aan agrarische ondernemers die natuurinclusief willen (gaan) boeren.

Technisch weer om te gaan taxeren.

Het goede weer komt eraan. De weersvoorspellingen zien er in ieder geval goed uit voor de komende periode. Technisch weer om te gaan taxeren! De afgelopen tijd hebben wij veel taxaties mogen uitvoeren van percelen cultuurgrond. Als junior rentmeester-taxateur ga ik gezamenlijk met een collega senior rentmeester-taxateur mee op pad voor de opname van percelen.

Landschap lezen
Gedurende de opname komt het ‘landschap lezen’ aan de orde, waarbij we letten op diverse aspecten die van invloed kunnen zijn op de waarde van het perceel. Bijvoorbeeld de ligging van het perceel ten opzichte van agrarische bedrijven. Agrariërs hebben doorgaans voorkeur voor percelen die dichtbij hun bedrijf zijn gelegen, oftewel: ‘bedrijven tellen’ in het veld. Daarnaast is qua ligging de hoogte van het perceel ook relevant. Hoe is de ligging van het te taxeren perceel ten opzichte van de overige nabij gelegen percelen? Zijn delen van het perceel hoger of juist lager gelegen? De hoogte van een perceel kan namelijk invloed hebben op de waterhuishouding.

Snippergroen en snipperblauw

Snipperblauw

Snippergroen en snipperblauw zijn sinds een aantal jaren bekende termen bij provincies, gemeentes en waterschappen. Ook ik behoor als rentmeester tot een projectteam die voor een provincie het gebruik regelt van provinciale gronden en wateren die door derden zonder toestemming in gebruik zijn genomen. Een gebruiker kan meestal kiezen uit koop, huur, ontruimen of een combinatie hiervan. Regelmatig wordt een beroep gedaan op verjaring.

Het aantal situaties is veelomvattend. Maar hoe komt dat zo? Het in gebruiknemen van, in dit geval, provinciale grond of water is niet altijd bewust. Vaak weten gebruikers niet dat de eigendomsgrens niet gelijk loopt met bijvoorbeeld de oeverlijn. Meestal wordt aangenomen dat de juridische eigendomssituatie gelijk is aan de feitelijke situatie. De ervaring leert dat in een landelijke en waterrijke omgeving kan dit nog wel eens kan verschillen. Vaak is door het plaatsen van beschoeiing langs een oever op een kunstmatige manier grond aangewassen. Vroeger werd ook puin en ander afval gebruikt om oevers te verstevigen. Hierdoor kan de kadastrale grens (fors) afwijken van de feitelijke situatie. Voorbeelden van doorgaans bewuste ingebruikname is het aanleggen van steigers en het stallen van allerlei goederen op een overhoekje aangrenzend een tuin zonder dat er een overeenkomst voor gesloten is.

Het Grote Groningse Dilemma

...en de toegevoegde waarde van de (taxerend) rentmeester

Oost-Groningen trilt op zijn grondvesten. Letterlijk en figuurlijk. De telkens duidelijker wordende nadelige consequenties van de gaswinning houden de provincie, maar intussen ook ‘Den Haag’, al geruime tijd flink bezig. De problematiek is gepolitiseerd. Op diverse fronten is jurisprudentie ontstaan, waarbij de uitspraken de laatste tijd opvallend vaak in het voordeel van ‘de Groninger’ uitvallen. Is de oplossing daarmee naderbij gekomen? Niet zondermeer. En wel om een vijftal (niet uitputtend bedoelde) redenen:

1. De Groningse opgave is te typeren als een monsteropgave. In de loop der tijd is de afhandeling complexer geworden, zoniet een spagaat. Niet alleen door de omvang van het aantal claims, maar ook door de complexiteit van de claims in combinatie met de versterkingsopgave.
   

Cursus agrarische erfpacht

Afgelopen dinsdag heb ik vanuit Noorderstaete rentmeesters/Van Ameyde Waarderingen samen met Els Harbers (VanGoud Advocaten), André Verduijn (Countus), Henk Steven Kleinburink (Tap & van Hoff Notarissen) en Arjan Ausma (Rabobank) voor Boerderij Academy de cursus “Grondgebruik Kansen & Risico’s” verzorgd op de locatie Hippe Koeien te Didam.

Een schadeloosstelling op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht of op grond van 6.1 Wet ruimtelijke ordening?

Bespreking van het arrest van het Gerechtshof Den Haag, 23 januari 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:22.

Op 23 januari 2018 heeft het Gerechtshof Den Haag een arrest gewezen over de manier waarop invulling moet worden gegeven aan het begrip volledige schadeloosstelling bij een gedoogplicht op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht in relatie tot planschade.

Eerste aanleg
Op 28 augustus 2009 is op grond van de Wet ruimtelijke ordening een rijksinpassingsplan vastgesteld. Hierin is het tracé van een door TenneT aan te leggen 380 kV-hoogspanningslijn tussen Wateringen en Zoetermeer vastgesteld. Een deel van deze lijn loopt over het perceel van appellanten. Tussen TenneT en appellanten is geen overeenstemming tot vestiging van een zakelijk recht tot stand gekomen. Zodoende is op 24 februari 2011 een gedoogplicht op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht opgelegd.

In eerste aanleg vorderen appellanten op grond van artikel 14 Belemmeringenwet Privaatrecht een volledige schadeloosstelling. Deze bestaat volgens hen uit € 537.290,65 aan vermogens- en inkomensschade, en € 107.290,65 aan rechtsbijstand kosten.
De kantonrechter veroordeelt TenneT echter tot betaling van (slechts) € 3.635,- en volgt met deze uitspraak het adviesrapport van deskundige. De gevorderde deskundigenkosten wijst de kantonrechter af. Hij acht deze niet goed onderbouwd.

Hoger beroep
Appellanten bepleiten dat de schadeloosstelling volgens de Belemmeringenwet Privaatrecht moet worden begroot, al dan niet naar analogie, aan de hand van de Onteigeningswet. De Belemmeringenwet Privaatrecht garandeert de grondeigenaar een volledige schadeloosstelling voor het verlies van de vrije gebruiksmogelijkheden van eigendom. Appellanten stellen dat het recht op schadeloosstelling op grond van artikel 14 Belemmeringenwet Privaatrecht ook omvat recht op vergoeding van de waardevermindering van het perceel als gevolg van het rijksinpassingsplan. Bovenstaande punten worden door appellanten onderbouwd door middel van de Memorie van Toelichting van de Omgevingswet.

Geliberaliseerde pacht in 2018, een graadmeter?

De afgelopen tijd was Nederland in een laagje ijs gehuld. Koning Winter heeft lang op zich laten wachten, maar heeft zich uiteindelijk behoorlijk laten zien. Het groeiseizoen, en daarmee het agrarische productieseizoen, lijkt nog een eind in het verschiet. Maar schijn bedriegt: In het noordelijkste puntje van Groningen heb ik tijdens het winterweer enkele akkerbouwers druk zien ploegen. Straks als de vorst uit de grond is, zal er overal volop mest worden uitgereden, als het grillige Nederlandse weer het dan zal toelaten. Het is steeds inspelen op veranderingen. Achter de schermen is er ook volop beweging.

Veel agrariërs hebben vóór 1 februari hun aanmelding voor de derogatie ingediend. Het is daarvoor van belang te weten welke grond in dat jaar beschikbaar is voor het bedrijf. De rentmeesters van Noorderstaete rentmeesters/Van Ameyde Waarderingen zijn jaarlijks voor meerdere grondbezitters verantwoordelijk voor de verpachting van hun eigendommen. Het betreft in veel gevallen verpachting voor één jaar op basis van art. 7:397 lid 1 BW, om te kunnen anticiperen op eventuele veranderingen. Het komt dikwijls voor dat hetzelfde perceel wordt aangeboden aan de afgaande pachter. De vraag wordt gesteld of de betreffende pachter de grond tegen de gestelde voorwaarden wenst te pachten in het jaar 2018. De pachter zal dan een financiële en praktische afweging maken, rekening houdend met de mogelijke veranderingen in wet- en regelgeving. Het toenemende belang van grond is bij de verpachting goed te merken.



De afgelopen jaren is er zeer veel onzekerheid geweest in de melkveesector. De onzekerheid leek in het jaar 2017 een climax te bereiken door de introductie van de nodige wet- en regelgeving: