Een grondfonds voor natuurinclusieve landbouw.

Tijdens de inspiratiedag ‘Natuurinclusieve Landbouw’ hebben we het concept van een Grondfonds voor Natuurinclusieve Landbouw gepresenteerd: 'CommonGround'.

Samen met Commonland, Centrum voor Landbouw en Milieu, Milieufederatie Utrecht en het Nationaal Grondfonds heeft Noorderstaete rentmeesters / Van Ameyde Waarderingen de laatste maanden dit concept ontwikkeld. Wat willen we daarmee bereiken?

Enerzijds is er in de beleggingswereld een trend naar impactbeleggen. Een groeiende groep beleggers wil (een deel van) hun vermogen beleggen in assets met een maatschappelijke impact. Dit impactbeleggen kan zich op allerlei doelen richten, waarvan landbouw en natuur een hele herkenbare is. De belegger voelt een grote betrokkenheid bij de kwaliteit van de leefomgeving en voedselproductie.

Anderzijds is er in de agrarische wereld een omslag gaande naar een meer en meer duurzame wijze van produceren. Een groeiende groep boeren wordt gedreven door een intrinsieke motivatie dat de huidige wijze van landbouwproductie op de lange termijn niet houdbaar is en wil omschakelen naar een andere bedrijfsmodel, gericht op biodiversiteit en in balans met bodem en omgeving.

Gevangen tussen zuivelmarkt, milieumaatregelen en hoge grondprijzen is die omslag lastig 

te realiseren. Met CommonGround willen we impactbeleggen en natuurinclusieve landbouw aan elkaar koppelen. Dit door geld aan te trekken, daar op geschikte plekken landbouwgrond voor te kopen en deze grond onder voorwaarden uit te geven aan agrarische ondernemers die natuurinclusief willen (gaan) boeren.

Zonneparken, wat kost de grond?

Luchtfoto Zonnepark Ameland. Bron: Google Earth

Zonneparken, wat kost de grond?

Waar zonne-energie tot op voor kort vooral op daken wordt gerealiseerd, zijn grondgebonden zonneparken sterk in opkomst. Inmiddels zijn de eerste grote zonneparken gerealiseerd en buitelen de plannen over elkaar heen. Naast lokaal draagvlak en planologie is de SDE+ subsidie nog steeds een cruciale randvoorwaarde.

Gegeven de subsidie-termijn van 15 jaar en de levensduur van zonnepanelen, is een rendabele exploitatie voor een periode van 15-25 jaar mogelijk. Dat maakt een zonnepark geschikt voor tijdelijk gebruik op gronden die daarmee tijdelijk een andere bestemming krijgen of een dubbelbestemming als 'zonnepark'. Bij de planvorming is sprake van een hoog ‘not in my backyard’ gehalte. Iedereen is voor duurzame energie, maar niet in zijn of haar uitzicht. Ook bestaat er veel weerstand om goede landbouwgrond te gebruiken als zonnepark. Deze weerstand kan worden overwonnen door lokaal maatwerk te leveren en te zoek naar nieuwe vormen van participatie. Dat kan economisch gedreven zijn, maar kent ook een maatschappelijke component. Zie bijvoorbeeld het initiatief van Sinnetafels in Friesland.

Daarnaast wordt de geschiktheid van locaties voor zonneparken sterk bepaald door de investerings- en beheerkosten, waaronder de opstelling (aantal zonnepanelen per ha) en de aansluiting op het elektriciteitsnet (afstand tot een geschikt schakelstation). De inkomsten bestaan uit de stroomopbrengst en de SDE+ subsidie. Hier wordt het financieringsmodel op geënt, gebaseerd op een breed palet van financieringsvormen en mogelijkheden van lokale participatie.

Discussiemiddag 'Taxaties bij erfpacht'

Je hoeft het woord ‘erfpacht’ op een verjaardag maar te noemen en je krijgt zo’n pop-up effect bij de feestgangers. “Oh ja, dat ken ik wel, dat hebben ze in Amsterdam en Utrecht hé! Wat het exact inhoud weet ik niet maar… ik heb ervan gehoord”. Nog sneller dan de reactie die gegeven wordt gaan de feestgangers over op een ander onderwerp. Als jij zo’n feestganger bent zou ik maar snel stoppen met lezen want dan is deze blog niets voor jou.

Maar voor ons, rentmeesters, taxateurs en vastgoedadviseurs is dit een onderwerp waar wij warm van worden. Dit is interessant! Hier willen wij de hele avond wél over doorpraten, nee, niet alleen doorpraten, hier willen wij over discussiëren. Wij willen standpunten en inzichten delen. Horen van de ander waarom hij een vast depreciatiefactor hanteert en beargumenteren waarom een aandeel van de waarde, de zogenaamde ‘incourantheid’ - dat bij vermenging van Bloot-eigendom en het Erfpachtrecht vrijkomt - fiftyfifty gedeeld zou moeten worden tussen de erfpachter en de bloot-eigenaar.

Tja, als je dat zo leuk vindt, waarom zou je op donderdagmiddag niet net doen alsof je op een verjaardagsfeestje bent? Dat is precies wat wij gedaan hebben; een discussiemiddag over de (on) mogelijkheden van taxaties en waarderingen bij erfpacht, georganiseerd in het Stadskantoor van de gemeente Utrecht. Jeroen kwam met het idee om in plaats van een cursus te geven in gesprek te gaan met onze opdrachtgevers ofwel juist vanuit een opbouwende en kritische houding met elkaar van gedachten wisselen. Vol enthousiasme hebben wij een aantal opdrachtgevers - die in meer of mindere mate te maken hebben met erfpacht - benaderd. Het enthousiasme sloeg ook over bij de genodigden en resulteerde in een inspirerende en leerzame ‘feestavond’ met een vergaderzaal vol afgezanten van onze opdrachtgevers.

Ruim drie uur lang was het een afwisseling van de theoretische benadering van taxatiemethoden, de problematiek waar tegenaan gelopen wordt tijdens het taxeren, concrete casussen en actualiteiten rondom het erfpachtrecht.



Jeroen heeft de inleiding verzorgd en daarmee een groot deel van de theorie voor zijn rekening genomen. Als moment suprême heeft Michiel de Koe de middag afgesloten met bevindingen uit zijn promotieonderzoek naar de juridische grondslagen voor waardering bij erfpacht en de actualiteiten rondom het erfpachtrecht. Michiel de Koe is rentmeester en taxateur bij Noorderstaete Rentmeesters en heeft ruime ervaring met taxaties bij erfpacht. De betrokkenheid en interactie van de deelnemers was echt super. Door de hele middag heen werden er voorbeelden aangehaald en casussen besproken.

Al met al hebben wij een voldaan gevoel! Zeker met een aanmoediging van de deelnemers om over een tijdje weer een bijeenkomst te organiseren. Hier kon geen echt verjaardagsfeestje tegen op.

vastgoed opleidingen

Afgelopen maandag ben ik voor het laatst dit jaar actief geweest voor de Stichting Vastgoedopleidingen Overheid. We hebben dit jaar meer opgeleid dan vorig jaar.

Afgelopen maandag was het einde van een sessie voor Rijkswaterstaat. Wij verzorgen daar een praktijkgerichte maatwerk opleiding voor hun grondverwervers en vastgoedadviseurs. Alles komt aan bod. Taxatieleer, juridische aspecten en vaardigheden. Zo worden gesprekken met acteurs geoefend. Wordt concreet gerekend aan schadeloosstellingen en wordt er flink gediscussieerd over onteigeningsjurisprudentie. Dit alles in een afwisselend programma. Luisteren wordt afgewisseld met zelf doen. De onderwerpen worden afgewisseld. Ook de docenten wisselen elkaar af. Leidraad is een fictieve casus, waar alle lesstof aan opgehangen wordt.

Wat erg leuk is voor ons als docent, is de inbreng vanuit de groep. Wij proberen de opleiding dicht bij de praktijk te houden. Dit levert veel vragen op en veel praktijkvoorbeelden. Doordat we met verschillende disciplines voor de groep staan, kunnen we vrij snel reageren. Dat maakt het voor ons ook leuk en dynamisch.

Dit jaar hebben we ook een pilot mogen verzorgen voor de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid. De pilot draaide om rendement. Hoe kan de rijksoverheid meer rendement behalen met vastgoed dat zij toch al heeft voor haar kerntaken? In een soortgelijk concept hebben we een tweedaagse werksessie ontwikkeld. Met vaardigheden als het opwekken van creativiteit en presentatietechnieken. Met juridische beren op de weg, en vooral: hoe schiet ik die af. Met financiële haalbaarheid. Op die manier werden creatieve brainwaves vol met ideeën getrechterd naar een beperkt aantal haalbare opties. De deelnemers aan de pilot moesten hun keuze maken op basis van het beste risico/rendement profiel en deze keuze voorleggen aan een vastgoeddeskundige.

Ook deze pilot heef veel positieve energie opgeleverd en een aantal creatieve en haalbare ideeën.

Als docent beleven we veel plezier aan dit nieuwe opleidingsconcept. We hopen er volgend jaar nog meer mee te kunnen doen. Wellicht dat de pilot een vervolg krijgt. Waarschijnlijk krijgt Rijkswaterstaat wel weer een vervolg. Mogelijk gaan we een dergelijk concept ook aanbieden aan andere overheden.

Wordt ongetwijfeld vervolgd op dit blog!

taxaties "snelle verkaveling" Winterswijk

Gisteren ben ik op de startbijeenkomst geweest van de "snelle verkaveling" Winterswijk Brinkheurne/Kotten. Dit is een nieuw kavelruilconcept van DLG, ook wel eens turbo verkaveling genoemd.

Ik zit daar in de taxatiecommissie, samen met Noorderstaete renteesters, om de onderlinge ruilwaardes te bepalen en zo als een soort van scheidsrechter te fungeren. Wij hebben de eerste taxaties al afgerond. De taxaties hadden betrekking op ruim 200 hectare grond in deelgebied Winterswijk Woold. Later volgen de deelgebieden Brinkheurne/Kotten en Ratum/Henxel.

De hele aanpak vergt nogal wat van de deelnemers, maar ook van de begeleiders. Het is een soort snelkookpan setting, waarbij aan alle stappen strakke deadlines zijn verbonden. Ook aan de taxaties dus.

Ik ben erg enthousiast geworden van deze nieuwe aanpak. Ik zal kort toelichten wat het concept behelst en hoe wij daar als taxateurs mee om zijn gesprongen.

WOZ waarde gedaald van woning in LOG

Onlangs las ik een uitspraak (LJN: BL2949) van de Rechtbank Almelo over een bezwaarschrift van een particulier tegen de WOZ waardering van zijn woning. Omdat mijn collega's afgelopen tijd zowel geblogt hebben over de vaak te hoge WOZ waardering van onroerende zaken en het ontbreken van referenties in taxaties, is dit een berichtje waar deze twee onderwerpen in samenkomen.

Waar het om gaat is het volgende: Een particulier bezit een vrijstaande woning met kapschuur en een schuur op een perceel ter grootte van circa 1.802 m2 in de gemeente Hellendoorn. De particulier heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van waarde van de woning die getaxeerd is in het kader van de WOZ waardering op het waarde peildatum 1-1-2008, voor het tijdvak 1-1-2009 tot 1-1-2010. De woning is gelegen in een intensiveringsgebied van een landbouwontwikkelingsgebied. Volgens de particulier heeft de taxateur niet voldoende rekening gehouden met de ligging van zijn woning en zijn marktgegevens verkeerd toegepast.