Ik zit daar in de taxatiecommissie, samen met Noorderstaete renteesters, om de onderlinge ruilwaardes te bepalen en zo als een soort van scheidsrechter te fungeren. Wij hebben de eerste taxaties al afgerond. De taxaties hadden betrekking op ruim 200 hectare grond in deelgebied Winterswijk Woold. Later volgen de deelgebieden Brinkheurne/Kotten en Ratum/Henxel.
De hele aanpak vergt nogal wat van de deelnemers, maar ook van de begeleiders. Het is een soort snelkookpan setting, waarbij aan alle stappen strakke deadlines zijn verbonden. Ook aan de taxaties dus.
Ik ben erg enthousiast geworden van deze nieuwe aanpak. Ik zal kort toelichten wat het concept behelst en hoe wij daar als taxateurs mee om zijn gesprongen.
Het concept van een snelle verkaveling begint bij het vertrekpunt dat het gebied verantwoordelijk is voor de kavelruil. Dit geldt voor alle aspecten ervan. Of het plaatsvindt. Hoe snel het plaatsvindt en in welke omvang. Het gebied bepaalt of ze gebruik wensen te maken van de faciliterende rol van de overheid. Daar hoort dan bij dat het grotendeels een landbouwverkaveling is. Gevraagd wordt rekening te houden met doelstellingen voor natuur en water, maar niets is verplicht, alles is vrijwillig.
Na een periode van "masseren" door kavelruilcoördinatoren vindt een startbijeenkomst plaats, zoals gisteren in camping Reuselink in Winterswijk. Hier wordt uitleg gegeven over het proces en waar men in stapt. De spelregels worden uitgelegd en er is volop ruimte om vragen te beantwoorden. Aan het einde van de avond wordt besloten om door te gaan. Daarna volgen werksessies. Daar gaan deelnemers zelf aangeven welke kavels ze willen ruilen, welke ze per sé willen houden en welke ze graag erbij zouden krijgen. Openheid en duidelijkheid is cruciaal in deze fase. Ook een goed beeld van de eigen toekomst is belangrijk. Het kadaster verwerkt ter plaatse in een nieuw en geavanceerd systeem de ruilbeelden. Zo ontstaat aan het einde van één middag al een ruilplan dat is opgesteld door de deelnemers zelf. Niet door een computersysteem, niet door een commissie, niet door ambtenaren vanuit kantoor, nee.... door de boeren zelf. Deze kennen immers hun gebied het beste. Dit ruilplan wordt in de avond verder uitgewerkt. Deelnemers zien direct hun over- of onderbedeling en de gevolgen voor hun totale verkaveling.
Dit plan wordt in de 6 weken daarna verder uitgewerkt. Dan komen ook wij in beeld. Wij taxeren de gronden in deze tijd, waarna het kadaster dit verwerkt in het ruilschema. Na afloop van de 6 weken vinden de zogenaamde carousselbijeenkomsten plaats. Hier kunnen deelnemers het ruilplan aanpassen. Ook wordt bekeken of zaken als kavelsloten of drainage vergunbaar zijn. Alle bevoegde gezagen hebben een afvaardiging. Aan het einde van de dag moeten de ruilplannen definitief zijn. In het Woold resulteerde dit in een zaal vol agrariërs die allen gelijktijdig hun handtekening zetten onder hun eigen ruilplaatje en uiteraard in een borrel op de goede afloop.
Ik ben positief verrast over de energie bij de deelnemers en de goede resultaten. Niet alleen is onverwacht veel grond geruild. Ook is hele goede grond geruild, zijn mooie verkavelingen ontstaan en zijn toch ook veel natuurdoelstellingen gehaald. Onderstaande filmpje geeft een impressie van het proces in Winterswijk Woold.
We hebben als taxateurs onze uiterste best gedaan om zorgvuldig de onderlinge ruilwaardes te bepalen. Grondslag hiervoor is de marktwaarde. Niet - zoals bij de vroegere wettelijke ruilverkavelingen - enkel het landbouwkundig voortbrengend vermogen. We letten op ligging, kavelvorm, grondsoort, kwaliteit, onderhoudstoestand, oppervlakte, bewerkbaarheid, schaduw en alle andere waardebepalende factoren.
We zetten dat af tegen een referentiestelsel dat is opgebouwd uit alle geanalyseerde verkoopcijfers van landbouwgrond in dit gebied van de afgelopen drie jaar.
Na de opname in het veld, waar we meestal nog even met een grondboor kijken naar de bodemopbouw, proberen we al een waarde te geven aan het perceel. Terug op kantoor beoordelen we op de kaart nog eens de onderlinge samenhang goed. Klopt het totaalbeeld nog? Zijn de onderlinge verschillen in waarde terecht ? Door te werken in een taxatiecommissie heb je ruggespraak en kan de kwaliteit geborgd worden.
Al met al een erg leuke opdracht om uit te voeren. Niet alleen vanwege het nieuwe systeem en het enthousiasme van de deelnemers. Ook vanwege het feit dat het heerlijk is om dagenlang in de frisse buitenlucht in het mooie buitengebied van Winterswijk te mogen verblijven!
