Onlangs zat ik bij de notaris voor het passeren van een nieuwe akte van erfpacht, met recht van opstal. Voor 60 jaar. Het betrof een nieuwe uitgifte, omdat de termijn van het oude erfpachtrecht was verstreken, voor een woning op een landgoed. Ik mocht de erfpachtster bijstaan. Een bijzondere opdracht in een bijzondere tijd, waarin erfpacht volop (negatief) in de belangstelling staat.
De opdracht is begonnen toen de erfverpachtster een voorstel voor een nieuwe uitgifte ontving. Uiteraard wilde ze dit voorstel graag bekeken hebben door een persoon die met deze materie bekend was. Daarnaast vond zij de voorgestelde canon aan de hoge kant.
Wat volgde was een inhoudelijke discussie tussen twee rentmeesters. Een discussie over de eindwaarde van de woning, indien het vrij en onbezwaard geleverd zou kunnen worden. Een discussie over de verdeling van die waarde in een opstal- en grondwaarde. Uiteraard volgde daarmee al snel een verhandeling over gebonden grond en het waardeverschil hiervan met een vrije bouwkavel. Dit leidde op zijn beurt tot overpeinzingen over de opstalwaarde. Want moet die gebondenheid dan ook niet gelden voor de stenen? Die kunnen ook niet meer van hun plek komen immers. Diverse referenties uit de omgeving passeerde de revue.
Een dergelijk discussie is ook gevoerd over het te hanteren canonpercentage. Moet je die benaderen vanuit een langjarige hypotheekrente minus de inflatiecomponent? Of moet je die benaderen vanuit het rendement op risicovrije beleggingen? Zo ja, geldt dan wel een opslag. Erfpacht is immers een belegging in grond. Dat is waardevast. Verder zijn er weinig risico's. Of toch? Wat nu als de erfpachter twee jaar de canon niet betaalt? En hoe zit dat met de vergelijking met een hypotheek. Is het recht op parate executie sterker dan een recht om de erfpacht te ontbinden en weer volledig eigenaar van de grond met alles daarop te worden?
Deze discussie werd uitvoerig gehouden. Maar wel op argumenten. Nooit vanuit de emotie. Wederzijds de argumenten aanhorend, groeiden de voorstellen dichter naar elkaar toe. Ten slotte is nog een vergelijking getrokken met andere uitgifteregimes. Het erfpachtstelsel van de gemeente Den Haag bijvoorbeeld, met een relatief lage grondwaarde (45% depriciatiefactor) en een relatief hoge rente. Ook andere stelsel zijn betrokken in de vergelijking. De uitkomsten ervan zijn op een rijtje gezet.
Op basis van alle argumenten die de revue gepasseerd zijn en de slotvergelijking, is overeenstemming bereikt over een grondwaarde en een rentepercentage voor de berekening van de canon. De uitkomst is voorgelegd aan onze wederzijdse opdrachtgevers, die zich ook in de uitkomst konden vinden. Het prettige aan de sterk inhoudelijk gevoerde discussie, is dat de argumenten hieruit ook overtuigend zijn voor een opdrachtgever. Prettig ook dat de discussie over de inhoud kan gaan en dat niet alle negatieve emoties betrokken worden die momenteel heersen rondom erfpacht. Dan wordt het meer een gevecht dan een discussie en wordt een oplossing nooit bereikt. Zeker niet zo snel als in dit geval.
Ik ga niet uit de school klappen over de exacte hoogtes van grondwaarde en canon, noch over bedragen. Zeker niet over een aantal bijzondere voorwaarden die ter bescherming van de erfpachtster opgenomen zijn in de akte.Wie meer wil weten, of wie in een soortgelijke situatie zit, moet maar contact opnemen......
