Waarde van natuurgronden met agrarische gebruiksmogelijkheden

Mijn naam is Laura Hemmink, ik ben 21 jaar en woon in Ambt-Delden op een melkveebedrijf. Op dit moment studeer ik aan de Aeres Hogeschool te Dronten. Hier volg ik de opleiding financiële dienstverlening. Ten behoeve van de afronding van mijn opleiding voer ik mijn afstudeerstage uit bij Van Ameyde Waarderingen casu quo Noorderstaete rentmeesters. Een onderdeel van mijn stage is een onderzoek naar de marktwaarde van verschillende typen natuurgronden waarop enige vorm van agrarische gebruik mogelijk is. In deze blog zal ik een klein inkijkje geven in het door mij uitgevoerde onderzoek.

Aanleiding voor het onderzoek
De provincies van Nederland zijn voor een groot deel verantwoordelijk voor de realisatie van natuur ten behoeve van de ontwikkeling en bescherming van de Natura 2000 gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Enerzijds wordt dit uitgevoerd door verwerving van de benodigde grond. Daarnaast bestaat de mogelijkheid voor grondeigenaren de veelal agrarische grond om te vormen naar natuurgrond. Provincies hebben ter ondersteuning van deze initiatieven onder andere het Subsidiestelsel Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap (SKNL) in het leven geroepen.

Noorderstaete Rentmeesters casu quo Van Ameyde Waarderingen is met een groot aantal rentmeesters actief in het taxeren van de hoogte van de afwaardering van agrarische grond en de verwerving ten behoeve van de natuurrealisatie. Vast staat dat het omvormen van agrarische gronden naar natuurgrond een waardedaling tot direct gevolg heeft. Aangezien de markt voor omgevormde percelen en percelen met een specifiek natuurtype nog beperkt is, zijn er nog niet veel transacties bekend van natuurgronden waarbij (enige vorm van) agrarisch gebruik is toegestaan.  

Ten behoeve van bovengenoemde taxaties en grondverwerving hebben mijn collega’s mij gevraagd om de bestaande database van transacties uit te breiden en nader te analyseren. De nadere analyse heb ik vorm gegeven door de agrarische gebruiksmogelijkheden en de gerealiseerde koopsom van de verkochte percelen af te zetten tegen de gebruiksmogelijkheden en koopsom van reguliere agrarische grond in de directe omgeving.


Het onderzoek naar natuurtypen
Ik heb in eerste instantie onderzoek gedaan naar de verschillende natuurtypen die vanuit agrarische gronden kunnen worden omgevormd door middel van inrichtingsmaatregelen. Vervolgens heb ik een selectie gemaakt van de natuurtypen waarbij (enige vorm van) agrarische gebruik mogelijk is. Alle natuurtypen waarbij geen vorm van agrarisch gebruik mogelijk is heb ik achterwege gelaten. Het resultaat is als volgt:

• N06 voedselarme vennen en vochtige heiden
• N10 vochtige schaalgraslanden
• N11 droge schraalgraslanden
• N12 rijke graslanden en akkers
• N13 vogelgraslanden

De natuurtypen zijn op te delen in verschillende beheertypen. Op deze beheertypen gelden algemene beheerverplichtingen. Als tegemoetkoming in de beheerkosten kan een grondeigenaar elk jaar een subsidie verkrijgen. Deze subsidie kan bij de bovenstaande natuurtypen variëren van €22,60 tot ongeveer €1.900,- per hectare. De onderlinge subsidies zijn afhankelijk van de intensiviteit van het beheer. Percelen met een gewascode 331 (grasland, natuurlijk hoofdfunctie landbouw) zijn subsidiabele grond in het kader van het GLB en komen in aanmerking voor betalingsrechten. Percelen met een gewascode 335 (natuurterrein inclusief heide) komen in aanmerking voor graasdierpremie.   

Het marktonderzoek naar transacties van natuurgrond

Bron foto: https://www.buwa.nl/beheerplan-natuur-bij-rotterdam.html

Na inventarisatie van de natuurtypen heb ik marktonderzoek gedaan naar verkochte percelen natuurgrond in de provincies Drenthe, Overijssel, Gelderland en Utrecht.

Uit het onderzoek komt naar voren dat de afgelopen jaren in Overijssel (meer specifiek in Twente) de meeste transacties hebben plaatsgevonden van percelen natuurgrond met (enige vorm van) agrarische gebruiksmogelijkheden. 

Gebleken is dat kruiden- en faunarijk grasland (N12.02) het meest voorkomende natuurtype is dat verhandeld is. Omdat dit natuurtype de onderzoeksresultaten domineert zal ik hiervan een nadere uiteenzetting geven.

	Reguliere agrarische grond	Kruiden- en faunarijk grasland
Mestafzet:	Afhankelijk van gehaltes	Maximaal 20 ton ruige stalmest per ha p/j.
Stikstof per ha:	170 kg (met derogatie 230 of 250 kg)	170 kg
Fosfaat per ha	80-100 kg (afhankelijk van bodemgehalten)	70 kg
Gewasopbrengst (ds/jr):	11 ton per ha	5 tot 8 ton per ha
Maaibeperkingen:	Nee.	1 à 2 x per jaar maaien
Weidebeperkingen:	Nee.	Alleen extensieve begrazing toegestaan
Aantal GVE per hectare:	2,2 (om aan grondgebondenheid te voldoen)	1 à 2
Derogatie mogelijk:	Ja, mits 80% van het totale areaal binnen het bedrijf uit grasland bestaat.	Nee
Betalingsrechten:	Ja	Ja
Beheersubsidie:	Nee	€171,11 per ha (2018)
Grondgebondenheid:	Telt mee	Telt mee
Verplichte mestverwerking:	Telt mee	Telt mee
Fosfaatgebruiksnorm:	Afhankelijk van natuurlijke toestand grond	70 kg

Het is interessant te zien dat op natuurgronden met het natuurtype Kruiden- en faunarijk grasland nog substantiële agrarische gebruiksmogelijkheden aanwezig zijn. Na inventarisatie van de agrarische gebruiksmogelijkheden op natuurgronden heb ik onderzoek gedaan naar transactieprijzen van reguliere agrarische grond in de directe omgeving van het betreffende perceel natuurgrond. Hierdoor ben ik in staat geweest om de procentuele verhouding tussen natuurgronden (met verschillende natuurtypen) en reguliere agrarische grond vast te stellen.

Aangezien de procentuele verhouding van de koopsommen van natuurgronden in relatie tot de koopsommen van reguliere agrarische gronden afhankelijk is van het gebied waar de transacties hebben plaatsgevonden, zou het onjuist zijn om in algemene zin een verhouding aan te geven van Kruiden- en faunarijk grasland ten opzichte van reguliere agrarische gronden.

Aanvullende informatie
Afgelopen week heb ik de resultaten uit het onderzoek mogen presenteren aan mijn collega’s en aan mijn docent Frans van Erp. Ook hebben zij het onderzoeksrapport mogen ontvangen. Uiteraard is het mogelijk om u meer gedetailleerd inzicht te verlenen in de resultaten uit het marktonderzoek. Hiervoor zou u het beste contact op kunnen nemen met mijn collega’s. (www.vanameydewaarderingen.com of www.noorderstaete.com )