Omdat wij in diverse havens actief betrokken zijn bij vraagstukken omtrent de algehele herziening van gebruiksvergoedingen zal ik de volgende vragen puntsgewijs beantwoorden. Hierbij zal ik een relatie leggen met de Rotterdamse haven.
Een gebruiksvergoeding is een verzamelbegrip voor een financiële vergoeding die een grondeigenaar wenst te ontvangen voor het beschikbaar stellen van het vermogensbestanddeel "grond". Grond kan door een eigenaar op diverse manieren in gebruik worden gegeven aan een derde. Hieronder een opsomming van enkele gebruiksrechten met de bijbehorende vergoeding.
1) De vergoeding bij een recht van erfpacht heet: (erfpacht) canon
2) De vergoeding bij een recht van opstal heet: retributie
3) De vergoeding bij huur heet: huurprijs of huurpenning
Het havengebied van de gemeente Rotterdam wordt beheerd en geëxploiteerd door het Havenbedrijf Rotterdam N.V. (HbR). De aandeelhouders van HbR zijn de Staat en de gemeente Rotterdam. Bij de oprichting van de N.V. zijn de gronden van het toenmalige Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam en de Staat in hoofderfpacht uitgegeven aan HbR. HbR - in haar rol en gerechtigd tot het hoofderfpacht - geeft op haar beurt de gronden uit in (onder)erfpacht, opstal of huur aan derden. Veelal wordt door HbR de term gebruiksvergoeding gebruikt ongeacht of het om in huur of erfpacht uitgegeven terreinen gaat.
Wat is een algehele herziening?
Een algehele herziening is herziening van de gebruiksvergoeding op een X moment binnen een bestaand contract. Er kan ook sprake zijn van een algehele herziening aan het einde van een tijdvak ingeval een gebruiker een optierecht ingeroepen heeft. Op dat moment vindt er geen indexatie plaats aan de hand van een index (bijvoorbeeld CPI) maar komt een nieuwe gebruiksvergoeding tot stand aan de hand van gebruiksvergoedingen die zijn overeengekomen bij (recente) uitgiften in erfpacht of huur.
Een voorbeeld van artikel omtrent algehele herziening van gebruiksvergoedingen is te vinden in de Algemene Bepalingen voor gebruiksrechten Havenbedrijf Rotterdam N.V. 2015:" Zowel HbR als de Gebruiker kan verlangen dat de Gebruiksvergoeding wordt herzien per de datum waarop vijfentwintig Jaren na de aanvang van het Gebruiksrecht zijn verstreken en vervolgens telkens weer na het verstrijken van vijfentwintig Jaren, mits van dit verlangen ten minste honderdtwintig dagen voor
de herzieningsdatum daarvan aan de Gebruiker respectievelijk HbR per aangetekende brief is kennis gegeven. (...)"
Ondanks dat dit artikel is opgenomen in de algemene bepalingen, kan het zo zijn dat hiervan in een onderhandeling over een huur en/of erfpachtcontract wordt afgeweken. In sommige gevallen komt dit artikel te vervallen of wordt een ander termijn gehanteerd.
Hoe komt de "nieuwe" gebruiksvergoeding tot stand bij een algehele herziening?
Zoals reeds aangegeven wordt bij de totstandkoming van een nieuwe gebruiksvergoeding gekeken naar gebruiksvergoedingen die zijn overeengekomen bij (recente) uitgiften in erfpacht of huur. Het lastige hierbij is dat in veel gevallen een gebruiksvergoeding niet op zichzelf staat. Bij het aangaan van een nieuw erfpacht- of huurcontract vinden de onderhandelingen plaats over een heel palet aan verschillende voorwaarden en afspraken waar de gebruiksvergoeding maar een onderdeel van is.
Ons kantoor doet al jaren onderzoek naar gebruiksvergoedingen in de Rotterdamse haven. De research die wij doen beperkt zich dan ook niet tot alleen de hoogte van de gebruiksvergoeding maar omvat ook onderzoek naar - en interpretatie van - de bijbehorende afspraken.
Hoe kan ik anticiperen op een algehele herziening?
Vaak dient een algehele herziening van een gebruiksvergoeding een X aantal maanden van tevoren aangekondigd te worden. Indien u hiermee geconfronteerd wordt kunt u contact met mij of één van mijn collega's opnemen zodat wij met u mee kunnen denken en u kunnen voorzien van het gewenste advies.
Website: www.vanameydewaarderingen.com
