Algehele herziening van gebruiksvergoedingen (canon/huur/retributie)

Al decennia lang zijn rentmeesters in grote mate actief in het landelijk gebied. De laatste jaren merk ik echter in toenemende mate vraag naar rentmeesters die hun specialisme ten aanzien van onder meer erfpacht, huur, onteigening en planschade in binnenstedelijke-  en industriële gebieden willen inzetten. 

Omdat wij in diverse havens actief betrokken zijn bij vraagstukken omtrent de algehele herziening van gebruiksvergoedingen zal ik de volgende vragen puntsgewijs beantwoorden. Hierbij zal ik een relatie leggen met de Rotterdamse haven. 

Wat is een gebruiksvergoeding?
Een gebruiksvergoeding is een verzamelbegrip voor een financiële vergoeding die een grondeigenaar wenst te ontvangen voor het beschikbaar stellen van het vermogensbestanddeel "grond". Grond kan door een eigenaar op diverse manieren in gebruik worden gegeven aan een derde. Hieronder een opsomming van enkele gebruiksrechten met de bijbehorende vergoeding. 

1) De vergoeding bij een recht van erfpacht heet: (erfpacht) canon
2) De vergoeding bij een recht van opstal heet: retributie
3) De vergoeding bij huur heet: huurprijs of huurpenning

Het havengebied van de gemeente Rotterdam wordt beheerd en geëxploiteerd door het Havenbedrijf Rotterdam N.V. (HbR). De aandeelhouders van HbR zijn de Staat en de gemeente Rotterdam. Bij de oprichting van de N.V. zijn de gronden van het toenmalige Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam en de Staat in hoofderfpacht uitgegeven aan HbR. HbR - in haar rol en gerechtigd tot het hoofderfpacht - geeft op haar beurt de gronden uit in (onder)erfpacht, opstal of huur aan derden. Veelal wordt door HbR de term gebruiksvergoeding gebruikt ongeacht of het om in huur of erfpacht uitgegeven terreinen gaat. 

huurverhogingen haventerrein - transparantie en onderbouwing

Deze week heeft het FD een discussie omtrent huurverhoging opgepikt waar ons kantoor al een tijdje bij betrokken was. De discussie over de nieuwe huur van een haventerrein heeft geleid tot een vonnis (ECLI:NL:RBROT:2017:724) van de kantonrechter. Deze uitspraak is interessant omdat het nader ingaat op criteria voor de vergelijkbaarheid van die terreinen, maar bovenal de rol van de verhuurder/overheid bij de onderbouwing van de nieuwe huur. De rechter oordeelt dat deze transparant moet zijn en niet de huur mag "stellen". Het is een lezenswaardige uitspraak, waarna de bal weer bij partijen is komen te liggen.

Het gaat om de huur van de grond onder de olie tankterminal van MET, maatschap europoort terminal. Deze partij heeft van een verlengingsoptie gebruik gemaakt. Het havenbedrijf had daarop een contractuele mogelijkheid om de huur te verhogen. In discussie was wat 'soortgelijke terreinen' zijn. Hoe meet je dat? Waar let je op? Als input was door ons een rapport verstrekt waarin criteria uitgewerkt waren volgens de lat van de "optimale aanwending". Een begrip uit de taxatieleer. 

De rechtbank heeft in het vonnis de criteria voor deze kwestie aangelegd. Met name gaan die over de gebruiksmogelijkheden op het gehuurde terrein en de bereikbaarheid ervan. 

Verder gaat de rechtbank in op de wijze waarop de verhuurder, in casu een aan de overheid gelieerde rechtspersoon, om moet gaan met deze huurverhoging. Meer specifiek de onderbouwing daarvan. De kantonrechter volgt MET in haar stelling dat de redelijkheid en billijkheid van ieder contractpartij verlangen dat deze een huur niet ongemotiveerd "stelt", maar dat de nieuwe huurprijs onderbouwd wordt. Ook volgt de rechter MET in de aanvulling dat het bij een overheid ook nog eens zo is dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn op dit privaatrechtelijk handelen. Dan gelden temeer de beginselen van transparantie en motivering.