Deze week heeft het FD een discussie omtrent huurverhoging opgepikt waar ons kantoor al een tijdje bij betrokken was. De discussie over de nieuwe huur van een haventerrein heeft geleid tot een vonnis (ECLI:NL:RBROT:2017:724) van de kantonrechter. Deze uitspraak is interessant omdat het nader ingaat op criteria voor de vergelijkbaarheid van die terreinen, maar bovenal de rol van de verhuurder/overheid bij de onderbouwing van de nieuwe huur. De rechter oordeelt dat deze transparant moet zijn en niet de huur mag "stellen". Het is een lezenswaardige uitspraak, waarna de bal weer bij partijen is komen te liggen.
Het gaat om de huur van de grond onder de olie tankterminal van MET, maatschap europoort terminal. Deze partij heeft van een verlengingsoptie gebruik gemaakt. Het havenbedrijf had daarop een contractuele mogelijkheid om de huur te verhogen. In discussie was wat 'soortgelijke terreinen' zijn. Hoe meet je dat? Waar let je op? Als input was door ons een rapport verstrekt waarin criteria uitgewerkt waren volgens de lat van de "optimale aanwending". Een begrip uit de taxatieleer.
De rechtbank heeft in het vonnis de criteria voor deze kwestie aangelegd. Met name gaan die over de gebruiksmogelijkheden op het gehuurde terrein en de bereikbaarheid ervan.
Verder gaat de rechtbank in op de wijze waarop de verhuurder, in casu een aan de overheid gelieerde rechtspersoon, om moet gaan met deze huurverhoging. Meer specifiek de onderbouwing daarvan. De kantonrechter volgt MET in haar stelling dat de redelijkheid en billijkheid van ieder contractpartij verlangen dat deze een huur niet ongemotiveerd "stelt", maar dat de nieuwe huurprijs onderbouwd wordt. Ook volgt de rechter MET in de aanvulling dat het bij een overheid ook nog eens zo is dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn op dit privaatrechtelijk handelen. Dan gelden temeer de beginselen van transparantie en motivering.
De rechter vindt echter niet dat deze transparantie zo ver gaat dat de verhuurder, het havenbedrijf Rotterdam (HbR), de contractuele vertrouwelijkheid kan schenden die zij jegens andere huurders heeft. De vordering van MET (om alles bloot te geven) wordt afgewezen. Omgekeerd wordt het voorstel van HbR om stukken ter inzage te geven aan een accountant ook afgewezen op basis van kritiek namens MET dat een accountant daarvoor niet over de juiste expertise beschikt. Het gaat er immers om dat een vertaalslag gemaakt wordt van financiële gegevens (huurcijfers) met privaat- en publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden. Ook moet een stelsel van contracten, met mogelijke sideletters en allonges, geïnterpreteerd worden in de context van de marktomstandigheden. Ook zal de uiteenlopendheid van bedrijfssectoren waarin de gebruikers van haventerreinen actief zijn een plaats moeten krijgen in de vergelijking. Al met al een complex geheel waarin diverse specialismen gecombineerd moeten worden.
In de plaats van de stellingen van partijen doet de rechtbank een suggestie aan hen hoe dit opgelost kan worden. Gedoeld wordt op de benoeming van onafhankelijke deskundige(n) uit juridische en vastgoed hoek. Afhankelijk van juridische vervolgstappen en de verdere gesprekken tussen partijen krijgt dit vonnis dus wellicht een vervolg voor vakbroeders die nog niet betrokken zijn bij de advisering van de een of andere partij in dit havengebied. Alleen om die reden al lezenswaardig voor grondzaken deskundigen........
