Eind
november 2016 heeft minister Henk Kamp in een kamerbrief (zie: link) vragen beantwoord
over de ‘uitkoopregeling van woningen gelegen onder bestaande
hoogspannings-verbindingen’. In deze brief wordt de ‘wijze van taxeren’
besproken. De regeling is sinds gisteren (1 januari 2017) officieel in werking getreden. Inmiddels
is de officiële uitgave ook gepubliceerd (zie: link).
Gedurende
mijn afstudeerperiode heb ik de systematiek van de waardering voor de
uitkoopregeling onderzocht. Met een kritisch oog las ik vervolgens het kopje: ‘wijze
van taxeren’. Hierin staat het volgende geformuleerd:
Het staat de huiseigenaar vrij om zelf
–als men bedenkingen heeft bij de waarde dit volgt uit de eerste taxatie – een
tweede, deskundige taxateur in te schakelen. Via de gemeente worden de kosten
aan de huiseigenaar vergoed, indien de waarde die volgt uit deze taxatie meer
dan 2,5% afwijkt van de eerste. In dit geval is het vervolgens mogelijk om in
gezamenlijk overleg een derde taxateur in te schakelen, die een eindoordeel
geeft over de waarde van de desbetreffende woning. De helft van de kosten van
de derde taxatie wordt op grond van de regeling vergoed (aan de gemeente).
De eerste
reactie die mij te binnen schoot was,: ‘Waarom slechts 2,5%?’. Ik snap dat het
Rijk een drempel stelt om ‘extreme’ taxatiekosten te vermijden. Echter in de
praktijk wordt een percentage van 2,5% snel overschreden. Bijvoorbeeld bij een
flat of kleine woning. Hierbij is 2,5% van de marktwaarde zeer gering en uit
proportie ten opzichte van vrijstaande villa’s. Stel dat de marktwaarde van zo’n
kleine woning € 150.000,- is. Dan is een verschil van bijvoorbeeld € 5.000,- op
de taxatiewaarde snel ontstaan en door een taxateur wellicht te onderbouwen ’in
de marge’. Taxeren is immers geen exacte wetenschap. Wat ook kan meewegen bij
het laten uitvoeren van een tweede taxatie is de druk om een afwijking van
minimaal 2,5% te laten ontstaan, want pas dan krijgt de huiseigenaar immers zijn
taxatiekosten vergoed. Wordt door het voorafgaande de onafhankelijkheid van
taxateurs dan al niet op voorhand beïnvloed?
De onafhankelijkheid van een taxateur komt hiermee mogelijk in het gedrang, omdat een taxateur door zijn opdrachtgever op
voorhand al onder druk gezet kan worden om een minimaal verschil van 2,5% ten
opzichte van de voorgaande taxatie te laten ontstaan. Dat neemt niet weg dat
iedere taxateur zelf verantwoordelijk is voor zijn werk. Zeker nu het NRVT register is ingevoerd, waarbij de nadruk op motivering en onderbouwing bij een
taxatie wordt gelegd. Ik ben dan ook benieuwd hoe deze regeling in de praktijk
gaat uitpakken.
Mocht u
overigens meer willen weten over deze regeling, neem dan contact met ons op.
Door mijn afstudeerscriptie heb ik veel kennis over deze regeling opgedaan.
