Dat hierover veel
verschillende opvattingen zijn blijkt wel uit de lopende discussie over de
waardering van de (bloot)eigendommen van Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden. Hoewel
dit door sommige als een slepende zaak zal worden beschouwd, levert de
discussie ook wat op, namelijk een grondige analyse van de taxatiemethodiek en
het te hanteren waardebegrip.
Aanleiding voor dit blogbericht is o.a. de kamerbrief
van de minister. In de kamerbrief lijkt de Minister voor te selecteren op
het omarmen van de taxatiemethode van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).
Hoewel de taxatiemethode niet online te raadplegen is, is
wel bekend dat die in vele opzichten afwijkt van het advies van de “Commissie
waardebepaling bloot eigendom”. Uit de beoordeling
van de hoogleraren kan enigszins de inhoud achterhaald worden en blijkt er
toch kritiek.
Naast de punten die de hoogleraren aanhalen, valt het mij op
dat RVB maar één taxatietechniek lijkt te gebruiken om te komen tot de waarde
van de bloot eigendom, namelijk de residuele waarde methode, in combinatie met
de gecorrigeerde vervangswaarde voor de opstal.
Terwijl het in de praktijk toch zeer gebruikelijk is om
verschillende taxatietechnieken naast elkaar te gebruiken.
Zo gebruik ik doorgaans drie technieken:
1.
residueel rekenen aan de hand van de huidige
waarde van de opstal;
2.
werken met een depreciatiefactor ten opzichte
van bouwkavels;
3.
werken met een grondquote ten opzichte van de
huidige marktwaarde van het geheel (woning + grond).
Het toepassing van deze taxatietechnieken vergt de nodige
deskundigheid, maar een juiste toepassing ervan leidt in de praktijk, bij de
meeste objecten, tot uitkomsten die dicht bij elkaar liggen en dat resulteert
in een goed onderbouwde grondwaarde.
Ten tweede valt mij op dat er geen duidelijk waardebegrip
wordt genoemd. Er staat in ieder geval niet dat RVB de bijvoorbeeld de marktwaarde
wenst te bepalen van het bloot eigendom.
Ook lees ik niets terug over hoe omgegaan wordt met de
depreciërende factoren van de erfpachtvoorwaarden. Dit lijkt RVB te willen
ondervangen met standaard percentages. Bij erfpacht is niets standaard. Ook op
de wadden zullen qua voorwaarden niet dezelfde overeenkomsten gesloten zijn. Een
taxatie van bloot eigendom is mijns inziens onmogelijk zonder een grondig
begrip van alle details van het erfpachtcontract.
De vraag is dus hoe ver je moet gaan in het willen
standaardiseren van de uitgangspunten voor een taxatie. Ook moet opgepast
worden dat het hanteren van één methode niet zaligmakend wordt of dat de
kamerbrief in combinatie met de bijlage (door de milde vorm van de kritiek) opeens
waarheid wordt.
