Erfpacht: de waardebepaling en het waardebegrip

Dat hierover veel verschillende opvattingen zijn blijkt wel uit de lopende discussie over de waardering van de (bloot)eigendommen van Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden. Hoewel dit door sommige als een slepende zaak zal worden beschouwd, levert de discussie ook wat op, namelijk een grondige analyse van de taxatiemethodiek en het te hanteren waardebegrip.

Aanleiding voor dit blogbericht is o.a. de kamerbrief van de minister. In de kamerbrief lijkt de Minister voor te selecteren op het omarmen van de taxatiemethode van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).

Hoewel de taxatiemethode niet online te raadplegen is, is wel bekend dat die in vele opzichten afwijkt van het advies van de “Commissie waardebepaling bloot eigendom”. Uit de beoordeling van de hoogleraren kan enigszins de inhoud achterhaald worden en blijkt er toch kritiek.

Naast de punten die de hoogleraren aanhalen, valt het mij op dat RVB maar één taxatietechniek lijkt te gebruiken om te komen tot de waarde van de bloot eigendom, namelijk de residuele waarde methode, in combinatie met de gecorrigeerde vervangswaarde voor de opstal.

Terwijl het in de praktijk toch zeer gebruikelijk is om verschillende taxatietechnieken naast elkaar te gebruiken.

Zo gebruik ik doorgaans drie technieken:

1.    residueel rekenen aan de hand van de huidige waarde van de opstal;

2.    werken met een depreciatiefactor ten opzichte van bouwkavels;

3.    werken met een grondquote ten opzichte van de huidige marktwaarde van het geheel (woning + grond).

Het toepassing van deze taxatietechnieken vergt de nodige deskundigheid, maar een juiste toepassing ervan leidt in de praktijk, bij de meeste objecten, tot uitkomsten die dicht bij elkaar liggen en dat resulteert in een goed onderbouwde grondwaarde.

Ten tweede valt mij op dat er geen duidelijk waardebegrip wordt genoemd. Er staat in ieder geval niet dat RVB de bijvoorbeeld de marktwaarde wenst te bepalen van het bloot eigendom.

Ook lees ik niets terug over hoe omgegaan wordt met de depreciërende factoren van de erfpachtvoorwaarden. Dit lijkt RVB te willen ondervangen met standaard percentages. Bij erfpacht is niets standaard. Ook op de wadden zullen qua voorwaarden niet dezelfde overeenkomsten gesloten zijn. Een taxatie van bloot eigendom is mijns inziens onmogelijk zonder een grondig begrip van alle details van het erfpachtcontract.

De vraag is dus hoe ver je moet gaan in het willen standaardiseren van de uitgangspunten voor een taxatie. Ook moet opgepast worden dat het hanteren van één methode niet zaligmakend wordt of dat de kamerbrief in combinatie met de bijlage (door de milde vorm van de kritiek) opeens waarheid wordt.

Grip krijgen op (zorg)vastgoed..

Grip krijgen op (zorg)vastgoed..

De zorgsector bevindt zich al enige jaren in transitie. De overheid heeft volop ingezet op extramuralisering van de zorg. Extramurale zorg betekent niets meer dan dat de cliënt vanuit een zorgsituatie eerder naar huis gaat of langer thuis blijft wonen en dat er vanuit de thuissituatie zorg wordt geboden. In de media wordt deze trend vaak belichaamd door ouderen die langer thuis moeten blijven wonen en meer aangewezen zijn op extramurale zorg en mantelzorg. In de praktijk zijn er echter veel meer doelgroepen die door de gewijzigde wetgeving geen aanspraak meer kunnen maken op intramurale zorg waarbij je als cliënt ook verblijft in een zorginstelling. Dit heeft grote gevolgen voor de vraag naar intramurale zorgplekken. Deze is de afgelopen jaren aanzienlijk afgenomen waardoor de bezettingsgraad van veel zorglocaties flink is afgenomen en er sprake is van veel (gedeeltelijke) leegstand.

Daar bovenop komt dat zorginstellingen geen vanzelfsprekende vergoeding meer krijgen voor de kapitaal- en instandhoudingslasten van hun vastgoed zoals dat tot voor enkele jaren terug wel het geval was. De vergoeding voor het vastgoed zit nu verdisconteerd in de vergoeding die de zorginstelling per cliënt ontvangt. Een afnemende bezettingsgraad betekent dus ook afnemende inkomsten. Dit heeft gigantische gevolgen voor de financiële situatie van de zorginstellingen en zorgt ervoor dat men op een andere manier tegen de zorg die zij verlenen en het vastgoed dat zij in eigendom hebben of huren aan gaan kijken. Nieuwbouwontwikkelingen worden geannuleerd, locaties gaan dicht en worden verkocht of verhuurd aan derden, vastgoed wordt getransformeerd naar een andere functie. Er zijn zelfs zorgpartijen die er over nadenken om hun vastgoed te gaan verhuren als ‘reguliere’ woonruimte.

Op dit moment zijn wij voor een middelgrote zorgstichting hard aan het werk om al haar vastgoed dat in eigendom is te waarderen op marktwaarde. Doel van de waardering is om inzicht te krijgen in de marktwaarde van het vastgoed zodat deze kennis gebruikt kan worden om op beleidsniveau weloverwogen besluiten te kunnen nemen. Collega’s binnen Van Ameyde Waarderingen zijn tevens bezig om de inventaris en opstallen ten behoeve van verzekeringsdoeleinden voor deze opdrachtgever te (her)waarderen.

'Hoogspanning'

De uitkoopregeling voor woningen onder hoogspanningslijnen zal medio 2017 in werking treden, maar houdt de gemoederen in de vastgoedsector al behoorlijk bezig. De inhoud van de regeling is nog niet bekend, waardoor vragen ontstaan  ten aanzien van de reikwijdte van de regeling en de systematiek van de waardering.

Uit de notitie “vraag en antwoord”  volgt dat enkel de marktwaarde van de woning wordt vergoed, maar wat is de marktwaarde van bijvoorbeeld een bedrijfswoning? Ook is niet bekend wat er met deze woning(en) gaat gebeuren. Wordt die geamoveerd of verkocht (als particuliere woning)? Wat doet dit met de waarde van het overblijvende? Komt deze schade ook voor vergoeding in aanmerking?

Met dit onderwerp gaat onze afstudeerder Meggie Dreessen zich de komende periode bezig houden. Zij zal onderzoeken waar uitkoopregeling tot problemen kan leiden en hoe dit ondervangen kan worden. 

Een uitdagende en inhoudelijk zeer interessante opdracht, waarin ik (Renske Breevoort) haar zal begeleiden om tot een mooi eindresultaat te komen.

Ongeoorloofde staatssteun PSV

Volgens recente berichtgeving heeft de Europese Commissie haar onderzoek afgerond naar de vermeende staatssteun bij de grondtransactie tussen de gemeente Eindhoven en PSV. De Commissie komt kennelijk tot de conclusie dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

Details zijn nog niet openbaar te vinden. Dus de beschikking is nog niet inhoudelijk te beoordelen. Diverse media berichten dat de Commissie onder meer de taxatie van het stadion niet volgt. Deze zou getaxeerd zijn als bouwgrond, terwijl hier geen concrete plannen voor zijn en het bebouwde grond is. Er staat namelijk een stadion op.

PSV verkocht het stadion voor ruim € 48 miljoen. Het gaat dus om een groot financieel belang.

Diverse berichtgevingen verwijzen naar een brief die op 7 maart ontvangen zou zijn. Dit is echter slechts een brief die nader onderzoek aankondigt. Kennelijk is nadere informatie opgevraagd bij lidstaat Nederland. Ik ben nog niet overtuigd dat het hier daadwerkelijk gaat om een beschikking van de EC, zoals de media berichten.

De huidige berichtgeving toont echter maar weer eens aan dat de commissie zich niet zomaar laat geruststellen door een taxatie. Zij kijkt ook in detail naar de uitgangspunten van de rapporten en de gebruikte taxatiemethodes. Daarvoor vraagt de Commissie nadere informatie op over de taxatie. Dit is in lijn met eerdere beschikkingen. Onder meer in een recente staatssteun zaak in de gemeente Leischendam-Voorburg, maar ook in veel oudere zaken, onder meer uitmondend in het Valmont arrest.

Het is dus van groot belang om een goed onderbouwde taxatie te laten uitvoeren met de juiste aannames, uitgangspunten en marktreferenties. Ons kantoor houdt zich uiteraard graag aanbevolen.......

Bij meer nieuws of details zal dit blog hier uiteraard nader over berichten.

Duurzame pluimveestal

Voor wederom een opleiding taxatieleer die ik dit keer mede geef met Wormgoor Agrarische Makelaardij, hebben we vandaag een praktijk georganiseerd. De deelnemers van de opleiding moesten een vleeskuiken bedrijf taxeren. Het was een bedrijf met twee gezichten. Een gangbaar (traditioneel) deel en een vernieuwend en duurzaam deel. Het werd een leerzame opname, ook voor de docenten. Met de vraag of een duurzame stal meer waard is dan een traditionele stal.......Lastig !

De nieuwe stal is gebouwd volgens het Sunbro concept, wat staat voor Sustainable Broilers, in goed neerlandsch: duurzame kuikens. Bij de bouw van de stal is goed nagedacht over het energieconcept en dierenwelzijn. Voor beide is een gecombineerde innovatieve oplossing gekozen. Een warmtepomp vormt het centrale deel van deze oplossing. Daaraan gekoppeld vloerverwarming door de stal en 40 kilometer slangen.

Toetsing van een beroep op zelfrealisatie

Agrarische gronden die met winstgevende bestemmingen bestempeld zijn, zoals woningbouw, worden vaak maar al te graag door de eigenaar verkocht aan een gemeente. Meestal wordt hiermee een hogere dan de agrarische waarde verkregen. Dit in tegenstelling tot gronden die aangewend worden voor de Ecologische Hoofdstructuur. De maximale prijs die een eigenaar voor de grond geboden krijgt is veelal de marktwaarde, (agrarische prijzen) dus is het voor velen van uit dat oogpunt niet aantrekkelijk genoeg om mee te werken aan een vrijwillige of gedwongen verkoop. Uit commercieel oogpunt is zelfrealisatie voor natuur niet aantrekkelijk om te claimen, maar grond is emotie. Het gaat in veel gevallen om kleinere percelen grond die eigenaren niet willen afstaan waarop vervolgens natuur op wordt ontwikkeld. De emotie die bij grondeigenaren vaak een rol speelt is de gedachte dat de natuur ook door de eigenaar middels particulier natuurbeheer te realiseren is. Dan kan het eigendom behouden worden. Ook al wordt daarmee het betreffende stukje grond in meestal simpelweg onbruikbaar. Denk aan vernatting of opgaande begroeiing. In een aantal gevallen is een afspraak over particulier natuurbeheer ook goed vast te leggen.