Voor wederom een opleiding taxatieleer die ik dit keer mede geef met Wormgoor Agrarische Makelaardij, hebben we vandaag een praktijk georganiseerd. De deelnemers van de opleiding moesten een vleeskuiken bedrijf taxeren. Het was een bedrijf met twee gezichten. Een gangbaar (traditioneel) deel en een vernieuwend en duurzaam deel. Het werd een leerzame opname, ook voor de docenten. Met de vraag of een duurzame stal meer waard is dan een traditionele stal.......Lastig !
De nieuwe stal is gebouwd volgens het Sunbro concept, wat staat voor Sustainable Broilers, in goed neerlandsch: duurzame kuikens. Bij de bouw van de stal is goed nagedacht over het energieconcept en dierenwelzijn. Voor beide is een gecombineerde innovatieve oplossing gekozen. Een warmtepomp vormt het centrale deel van deze oplossing. Daaraan gekoppeld vloerverwarming door de stal en 40 kilometer slangen.
Deze slangen liggen in de bodem op circa 4 meter diep. Ze vormen een soort warmtebuffer. In de zomer wordt daarmee gekoeld. In de winter verwarmd. Dit zorgt voor een veel constantere staltemperatuur en daardoor een aangenamer binnenklimaat voor de dieren. Dit uit zich onder meer in een bijzonder laag anti biotica gebruik. Ook uit het zich in de complete afwezigheid van een gasaansluiting of andere soorten verwarming. De warmtepomp vraagt enkel energie. Deze wordt grotendeels opgewekt door zonnepanelen op het dak. Ook warmte afkomstig van het water uit de chemische luchtwasser wordt middels warmte terugwinning weer benut in het systeem.
Het concept is ontwikkeld door een pluimveehouder. Hierdoor is goed nagedacht over allerlei praktische zaken. Ook, of misschien wel vooral is nagedacht over jaarkosten. Het energieverbruik per kuiken per ronde is beduidend lager. De stal kent echter ook hogere bouwkosten. De rentelasten over deze jaarkosten wegen op tegen de directe energielasten. Daar komt bij dat fiscale regelingen dit soort ontwikkelingen steunen. Een Sunbro stal kan helemaal afgeschreven worden, in tegenstelling tot een traditionele stal die tot 50% van de WOZ waarde afgeschreven kan worden. Daarbij komt dat de Energie Investerings Aftrek geldt waardoor grofweg 25% van de investering extra afgeschreven kan worden. Ruim 125% afschrijvingspotentieel in plaats van 50% dus. Voor een pluimveehouder die in staat is om bedrijfseconomisch goed te draaien is een duurzame stal dus goedkoper per jaar per dierplaats.
De hogere investering levert echter een probleem op. Banken financieren tot een bepaalde norm per vleeskuiken. Deze norm is gebaseerd op een exploitatie in een traditionele stal. De meerinvesteringen in duurzaamheid moeten dus uit eigen middelen of alternatief gefinancierd worden. Dit is niet alleen beperkend voor een maatschappelijk zeer gewenste ontwikkeling, maar heeft ook invloed op de marktwaarde. Volgens normaal economische wetten zou een stal die blijvend leidt tot beduidend mindere jaarkosten een hogere marktwaarde moeten hebben. Gebrek aan passende financiering zou wel eens kunnen leiden tot overtreding van deze economische wet.
Er is weinig vergelijkingsmateriaal om hierover uitsluitsel te geven. Een taxateur houdt van referentiemateriaal en marktcijfers. Gebrek daaraan is altijd lastig. Een parallel kan getrokken worden naar de kantorenmarkt. Deze markt is historische gezien uitermate slecht. Zichtbaar is echter dat de belangrijkste eindgebruikers enkel nog maar duurzame kantoorgebouwen willen betrekken. Veel grote beleggers in kantoren hebben als aankoopbeleid dat ze enkel nog investeren in duurzame panden, conform BREEAM of andere algemeen aanvaarde maatstaven. Een meerwaarde in die markt is wel waar te nemen in verkoopcijfers, vergelijk een onderzoek van Eichholtz Kok en Quigley uit 2010. Een soortgelijke vlucht naar duurzaamheid is in andere sectoren ook op gang. Zeker in de dierhouderij is duurzaamheid en dierenwelzijn een belangrijk issue. Vergelijk de recente discussie over de plofkip en de bofkip.
De algemene voorlopige conclusie is derhalve dat de meerwaarde van de duurzame en tegelijkertijd diervriendelijke stal de meerkosten wel zal dekken. Met name omdat de maatschappelijke tendens zo sterk is dat verwacht wordt dat andere ondernemers (kopers in de markt) bereid zijn om hiervoor meer eigen vermogen te investeren. Bovendien is deze meerinvestering economisch verantwoord. Ook is te verwachten dat alternatieve financieringsbronnen gevonden worden voor dit soort investeringen. In andere sectoren is ook een tendens waarneembaar dat ketens van ondernemers elkaar financieren of dat participatie maatschappijen de plek invullen die banken achterlaten.
Nu nog wachten op markt referenties die deze stelling onderschrijven...........
Voor meer informatie over het vernieuwende stalconcept: www.sunbro.nl
