huurverhogingen haventerrein - transparantie en onderbouwing

Deze week heeft het FD een discussie omtrent huurverhoging opgepikt waar ons kantoor al een tijdje bij betrokken was. De discussie over de nieuwe huur van een haventerrein heeft geleid tot een vonnis (ECLI:NL:RBROT:2017:724) van de kantonrechter. Deze uitspraak is interessant omdat het nader ingaat op criteria voor de vergelijkbaarheid van die terreinen, maar bovenal de rol van de verhuurder/overheid bij de onderbouwing van de nieuwe huur. De rechter oordeelt dat deze transparant moet zijn en niet de huur mag "stellen". Het is een lezenswaardige uitspraak, waarna de bal weer bij partijen is komen te liggen.

Het gaat om de huur van de grond onder de olie tankterminal van MET, maatschap europoort terminal. Deze partij heeft van een verlengingsoptie gebruik gemaakt. Het havenbedrijf had daarop een contractuele mogelijkheid om de huur te verhogen. In discussie was wat 'soortgelijke terreinen' zijn. Hoe meet je dat? Waar let je op? Als input was door ons een rapport verstrekt waarin criteria uitgewerkt waren volgens de lat van de "optimale aanwending". Een begrip uit de taxatieleer. 

De rechtbank heeft in het vonnis de criteria voor deze kwestie aangelegd. Met name gaan die over de gebruiksmogelijkheden op het gehuurde terrein en de bereikbaarheid ervan. 

Verder gaat de rechtbank in op de wijze waarop de verhuurder, in casu een aan de overheid gelieerde rechtspersoon, om moet gaan met deze huurverhoging. Meer specifiek de onderbouwing daarvan. De kantonrechter volgt MET in haar stelling dat de redelijkheid en billijkheid van ieder contractpartij verlangen dat deze een huur niet ongemotiveerd "stelt", maar dat de nieuwe huurprijs onderbouwd wordt. Ook volgt de rechter MET in de aanvulling dat het bij een overheid ook nog eens zo is dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn op dit privaatrechtelijk handelen. Dan gelden temeer de beginselen van transparantie en motivering. 

Geschillenbeslechting erfpacht

Erfpacht is en blijft een interessant onderdeel binnen het vakgebied van een rentmeester. Tussen de grondeigenaar (bloot-eigenaar en soms ook erfverpachter genaamd) en de erfpachter ontstaan menigmaal discussies over de interpretatie en de uitleg van de erfpachtvoorwaarden. Veel discussies ontstaan op het moment dat een grondeigenaar, al dan niet terecht, herziening van de canon verlangt. In veel erfpachtovereenkomsten staat dat als partijen geen overeenstemming bereiken over de hoogte van de nieuwe canon, de nieuwe canon door een commissie van drie deskundigen (elke partij wijst één deskundige aan en die twee benoemen gezamenlijk een derde) zal worden vastgesteld. In het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 januari 2015 (NJF 2015, 238) heeft het hof geoordeeld dat een dergelijke bepaling op grond van Artikel 6:236 aanhef en onder n BW nietig is als die de gang naar de rechter uitsluit:

(…) Het hof oordeelt dat de procedure voor canonherziening in artikel 4 lid 2 en 4 onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over de herziening van de canon exclusief in handen legt van bindend adviseurs, dat wil zeggen een ander dan een rechter of arbiter, en niet is voorzien in een clausule waardoor [appellanten] binnen een termijn van tenminste een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter (artikel 6:236 aanhef en onder n BW).

Een interessante uitspraak, want deze voorwaarde komt veel voor in erfpachtovereenkomsten. Belangrijke kanttekening is wel dat er onderscheid wordt gemaakt tussen consumenten (natuurlijke personen, die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf) en niet consumenten.