Discussiemiddag 'Taxaties bij erfpacht'

Je hoeft het woord ‘erfpacht’ op een verjaardag maar te noemen en je krijgt zo’n pop-up effect bij de feestgangers. “Oh ja, dat ken ik wel, dat hebben ze in Amsterdam en Utrecht hé! Wat het exact inhoud weet ik niet maar… ik heb ervan gehoord”. Nog sneller dan de reactie die gegeven wordt gaan de feestgangers over op een ander onderwerp. Als jij zo’n feestganger bent zou ik maar snel stoppen met lezen want dan is deze blog niets voor jou.

Maar voor ons, rentmeesters, taxateurs en vastgoedadviseurs is dit een onderwerp waar wij warm van worden. Dit is interessant! Hier willen wij de hele avond wél over doorpraten, nee, niet alleen doorpraten, hier willen wij over discussiëren. Wij willen standpunten en inzichten delen. Horen van de ander waarom hij een vast depreciatiefactor hanteert en beargumenteren waarom een aandeel van de waarde, de zogenaamde ‘incourantheid’ - dat bij vermenging van Bloot-eigendom en het Erfpachtrecht vrijkomt - fiftyfifty gedeeld zou moeten worden tussen de erfpachter en de bloot-eigenaar.

Tja, als je dat zo leuk vindt, waarom zou je op donderdagmiddag niet net doen alsof je op een verjaardagsfeestje bent? Dat is precies wat wij gedaan hebben; een discussiemiddag over de (on) mogelijkheden van taxaties en waarderingen bij erfpacht, georganiseerd in het Stadskantoor van de gemeente Utrecht. Jeroen kwam met het idee om in plaats van een cursus te geven in gesprek te gaan met onze opdrachtgevers ofwel juist vanuit een opbouwende en kritische houding met elkaar van gedachten wisselen. Vol enthousiasme hebben wij een aantal opdrachtgevers - die in meer of mindere mate te maken hebben met erfpacht - benaderd. Het enthousiasme sloeg ook over bij de genodigden en resulteerde in een inspirerende en leerzame ‘feestavond’ met een vergaderzaal vol afgezanten van onze opdrachtgevers.

Ruim drie uur lang was het een afwisseling van de theoretische benadering van taxatiemethoden, de problematiek waar tegenaan gelopen wordt tijdens het taxeren, concrete casussen en actualiteiten rondom het erfpachtrecht.



Jeroen heeft de inleiding verzorgd en daarmee een groot deel van de theorie voor zijn rekening genomen. Als moment suprême heeft Michiel de Koe de middag afgesloten met bevindingen uit zijn promotieonderzoek naar de juridische grondslagen voor waardering bij erfpacht en de actualiteiten rondom het erfpachtrecht. Michiel de Koe is rentmeester en taxateur bij Noorderstaete Rentmeesters en heeft ruime ervaring met taxaties bij erfpacht. De betrokkenheid en interactie van de deelnemers was echt super. Door de hele middag heen werden er voorbeelden aangehaald en casussen besproken.

Al met al hebben wij een voldaan gevoel! Zeker met een aanmoediging van de deelnemers om over een tijdje weer een bijeenkomst te organiseren. Hier kon geen echt verjaardagsfeestje tegen op.

De nieuwe Omgevingswet komt er aan. En dat gaan we merken......

Er is ondertussen al veel over de nieuwe Omgevingswet geschreven. Deze wet moet maar liefst 26 wetten gaan integreren. Met een aantal daarvan heb ik in mijn dagelijkse praktijk als rentmeester en taxateur veel mee te maken. Enkele daarvan zijn bijvoorbeeld de Wet ruimtelijk ordening, de Onteigeningswet, de Flora en Faunawet en de Wet voorkeursrecht gemeente. Zomaar een voorbeeld van een aantal wetten die in één wet geïntegreerd moeten gaan worden.

Recent heeft de minister twee interessante brieven (1 en 2) aan de kamer gestuurd met daarin de laatste stand van zaken over onder andere de Aanvullingswet grondeigendom en hoofdstuk 15 'Schade' in de Omgevingswet. Het leek mij wel aardig om de hoofdpunten er uit op een rijtje te zetten, die met name op ons vakgebied betrekking hebben.

Het belangrijkste uit de brief over de Aanvullingswet grondeigendom: vanaf 1 juli tot 18 september loopt er er een internetconsultatie aangaande de ontwerp AMvB's, waarin iedereen zijn opmerkingen over de voorgestelde wetswijzigingen kan aangeven (zie https://www.internetconsultatie.nl/).

De Aanvullingswet grondeigendom bevat een voorstel tot integratie van de volgende wetten:
- Wet voorkeursrecht gemeente
- Wet inrichting landelijk gebied
- Onteigeningswet

Interessant is naast de opzet van de nieuwe wetteksten ook de introductie van gedoogplichten en stedelijke herverkaveling in de wet. Het document beslaat in totaal 155 pagina's, helaas is het mij nog niet gelukt om het geheel door te nemen. Als ik interessante aspecten tegenkom, dan deel ik deze zeker.

Als tweede brief (zie eerste alinea) haalde ik de kamerbrief van de minister aan over de invulling van het hoofdstuk 'Schade' in de Omgevingswet. In dit hoofdstuk is het de bedoeling dat onder andere de Wet Nadeelcompensatie en het onderdeel planschade uit de Wro wordt opgenomen. De Wet Nadeelcompensatie is al door beide kamers goedgekeurd, maar tot op heden nog niet ingevoerd. Waarschijnlijk zal dat pas tegelijk met de invoering van de Omgevingswet gaan plaatsvinden.

In de brief van de minister wordt een belangrijk aspect aangehaald over het maatschappelijk risico. Ik citeer uit de brief het volgende:
"De huidige Wro kent al een forfait voor planschade, deze wet stelt het forfait op ten minste 2%. Aan de jurisprudentie kan worden ontleend dat een forfait van 5% redelijk is voor ontwikkelingen die in de lijn van de verwachtingen liggen.8 Gedacht kan worden aan kustversterking, de aanleg van nieuwe infrastructuur voor energie en vervoer en de inbreiding en transformatie van woon- en werkgebieden. Een forfait van 5% onderstreept dat alleen bovenmatige schade voor vergoeding in aanmerking komt. Een verhoging van het forfait nodigt gemeenten uit om globale omgevingsplannen vast te stellen, waardoor er meer ruimte ontstaat voor initiatieven van ontwikkelaars, burgers en overheden. In de Omgevingswet wil ik aansluiten op de huidige praktijk en alleen een grondslag bieden voor vergoeding van bovenmatige schade. "  

Mocht deze bepaling in de nabije toekomst in de wet worden opgenomen, dan verwacht ik dat dit grote gevolgen zal gaan hebben voor de ontwikkelingen op het gebied van planschade en nadeelcompensatie. In de brief wordt nog een belangrijk component aangestipt, namelijk het moment van het ontstaan van de planschade of nadeelcompensatie. Het voert voor nu te ver om dat uit te diepen, wellicht dat ik dat een volgende keer zal aanstippen.  

RE/MAX Vastgoedgroep gaat verder onder de vleugels van Van Ameyde

In de tweede helft van september heeft RE/MAX Vastgoedgroep zich samen met Ratio Taxaties en Heinen Taxaties en Waardebepalingen aangesloten bij Van Ameyde International. Met de overnames worden taxatie expertises gebundeld en breidt Van Ameyde de taxatiedivisie verder uit. Door de samenvoeging ontstaat er een full service taxatiebureau met een team aan gecertificeerde (RICS) taxateurs. Het managementteam van deze taxatiedivisie staat onder leiding van algemeen directeur Jeroen van Lenthe, voormalig directeur van RE/MAX Vastgoedgroep.

Taxaties vormen al jaren een onderdeel van de dienstverlening van Van Ameyde.

Dochteronderneming INVACO richt zich op industriële taxaties – van de petrochemische industrie en havenbedrijven tot ziekenhuizen en winkelketens, terwijl dochteronderneming Benjamins & Benjamins zich richt op onder andere opstallen, inboedels, inventarissen, kunst en kostbaarheden.

RE/MAX Vastgoedgroep zal zich vanuit het bestaande pand in Arnhem met dezelfde mensen blijven toeleggen op taxaties, grondverwerving en bestuursrechtelijke schadevergoedingen. Jeroen van Lenthe: “Als rentmeesterkantoor zien wij echter steeds meer verschuiving plaatsvinden van onze werkzaamheden in het buitengebied naar het stedelijk gebied, waarbij vaak ook andere taxatie specialismen gevraagd worden. Met het bundelen van taxatiedisciplines verbreden wij onze dienstverlening en kunnen wij de huidige en toekomstige markt nog beter bedienen”. In de nieuwe taxatiecombinatie ontstaat er een bedrijf met bijna 30 werknemers en een landelijke dekking met kantoren in Rotterdam, Badhoevedorp en Arnhem.

“Het belang van taxaties wordt steeds groter,” zegt Piet Middelkoop, CEO van Van Ameyde. “De noodzaak van taxaties maakt deze niche zo belangrijk. Denk maar aan IFRS, allerlei commerciële doeleinden als financiering en bedrijfsovernames, planschade en onteigening, WOZ en uiteraard verzekeringstaxaties. Daarom hebben wij gezocht naar mogelijkheden om deze activiteiten te versterken met bedrijven die qua doelgroepen en specialismen elkaar aanvullen.” Overheden, het bedrijfsleven, non-profitorganisaties, verenigingen van eigenaren en particulieren kunnen nu terecht bij Van Ameyde voor taxaties en advies.

Met de ambitie om verdere groei te verwezenlijken blijft het bestuur momenteel geïnteresseerd naar grote en kleinere externe partijen die de nieuw taxatie divisie van Van Ameyde verder kunnen versterken.

Voor verdere inlichtingen kunt u contact opnemen met:

RE/MAX Vastgoedgroep

Jeroen van Lenthe

T + 31 26 352 18 30

E jeroenvanlenthe@remax.nl

Van Ameyde International

Van Ameyde is de Europese marktleider op het gebied van claims outsourcing. De klanten zijn onder andere verzekeraars, makelaars, overheden en het bedrijfsleven. Het dienstenpakket varieert van standaard tot volledig op maat gemaakte oplossingen voor alle schadebranches, van taxaties en schaderegeling tot uitbesteding van de hele schadeafdeling, risk en fleet management. Daarnaast biedt Van Ameyde IT-oplossingen ter verhoging van de efficiëntie van het hele schadeproces, van schademelding tot afhandeling en regres. Die oplossingen zijn geïntegreerd in Van Ameyde’s eigen schadebehandelingsactiviteiten, maar functioneren ook standalone, waarbij Van Ameyde zorgt voor de implementatie in het proces en systeem van de klant. Van Ameyde heeft eigen vestigingen door heel Europa.