Onlangs las ik een uitspraak (LJN: BL2949) van de Rechtbank Almelo over een bezwaarschrift van een particulier tegen de WOZ waardering van zijn woning. Omdat mijn collega's afgelopen tijd zowel geblogt hebben over de vaak te hoge WOZ waardering van onroerende zaken en het ontbreken van referenties in taxaties, is dit een berichtje waar deze twee onderwerpen in samenkomen.
Waar het om gaat is het volgende: Een particulier bezit een vrijstaande woning met kapschuur en een schuur op een perceel ter grootte van circa 1.802 m2 in de gemeente Hellendoorn. De particulier heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van waarde van de woning die getaxeerd is in het kader van de WOZ waardering op het waarde peildatum 1-1-2008, voor het tijdvak 1-1-2009 tot 1-1-2010. De woning is gelegen in een intensiveringsgebied van een landbouwontwikkelingsgebied. Volgens de particulier heeft de taxateur niet voldoende rekening gehouden met de ligging van zijn woning en zijn marktgegevens verkeerd toegepast.
Volgens artikel 17 van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekent indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Voor de waardebepaling wordt gebruikt gemaakt van vergelijkbare woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Rechtbank oordeelde dat de ligging nabij het LOG niet uitsluit dat er in de toekomst geen megastallen zullen worden gebouwd. Een potentiële koper houdt hiermee rekening. Als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak dient de prijs te gelden die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De drie vergelijkingsobjecten die de taxateur aanhaalde liggen allen niet in een LOG intensiveringsgebied maar in een extensiveringsgebied en een woonwijk. Kortom in die gebieden zullen geen megastallen gebouwd worden. De Rechtbank vindt dat de aangehaalde woningen in het taxatierapport niet direct te vergelijken zijn met de woning binnen het LOG. Het argument van de gemeente was: vanwege het ontbreken van transacties kan niet worden gezegd hoe de markt zal reageren. Deze stelling acht de Rechtbank onvoldoende. De rechter stelde vervolgens voor om de waarde van de woning volgens het taxatierapport te verlagen met 5%.
Het verbaast mij dat een taxateur op een gemakkelijke manier omgaat met de waardepaling van dergelijke objecten. Landbouwontwikkelingsgebieden bestaan al enige tijd en het is overduidelijk dat omwonenden van de LOG's daar negatief tegenover staan, vanwege de meest uiteenlopende redenen. De taxateur heeft dit feit niet meegenomen in de waardering noch toegelicht.
