De laatste tijd is particuliere erfpacht veel in het nieuws. Banken hebben plotseling besloten deze vorm van erfpacht niet meer te financieren. Ook wij lopen hier in onze dagelijkse praktijk tegen aan. Alle erfpachtcontracten waarbij geen overheid eigenaar van de grond is, kunnen ineens niet meer nog gefinancierd worden.
Dit maakt 125.000 huizen in Nederland onverkoopbaar. Huizen die gekocht zijn via koopgarant constructies via een woningstichting, huizen op landgoederen, huizen van kerken, huizen van staatsbosbeheer en ga zo maar door. Een probleem dat dermate groot wordt, dat zelfs de AFM zich er mee gaat bemoeien, ondanks dat deze op dit terrein geen wettelijke taken heeft.
Waarom deze plotselinge ommekeer? En wat is een mogelijke oplossing ?
Banken zijn regelmatig op de koffie gekomen met de financiering van erfpacht. Erfpacht klinkt als een eenduidig begrip, maar is nagenoeg volledig contractvrij. Dit betekent dat er grote verscheidenheid van erfpachtcontracten in omloop is. Contracten variëren in looptijd, verlengings(on)mogelijkheden, canonverhogingen en een keur aan bijzondere afspraken. Bij de financiering is hier zelden naar gekeken, waardoor soms nagenoeg waardeloze contracten gefinancierd zijn alsof het woningen betroffen die in volle eigendom kwamen bij de schuldenaar.
Om nu het zekere voor het onzekere te kiezen hebben banken unaniem besloten om maar helemaal geen particuliere erfpacht te financieren. Overheidserfpacht stuit niet op dezelfde blokkade, maar is klaarblijkelijk ook lastig. Deze knip is in mijn ogen zeer bijzonder. Ik ken overheidscontracten waarbij de erfpachter na afloop van het contract gedwongen kan worden om de opstallen te slopen. Ook hebben gemeenten een keur aan algemene voorwaarden, soms nog uit de jaren '30. Allemaal zijn ze anders. Soms lijkt het alsof de canon afgekocht is, maar kan het zijn dat deze na 100 jaar weer verschuldigd is. Deze eeuw is in sommige gevallen bijna verlopen.
De stelling bij banken is kennelijk dat particulieren gretig gebruik maken van de contractvrijheid. Daarmee doen ze een keur aan erfverpachters tekort. Zo hebben kerken vaak hele nette voorwaarden en werken ook landgoederen in veel gevallen met vrij gebruikelijke contracten. Deze partijen gebruiken erfpacht doorgaans enkel maar om nog wat invloed uit te oefenen over de wijze waarop het in erfpacht gegevene wordt gebruikt in de toekomst. Vaak gaat het er dan om dat de woning blijft passen bij het landgoed of dat bepaalde cultuurhistorische elementen intact blijven.
Banken zijn naar mijn idee van het ene uiterste doorgeschoten naar het andere uiterste. Eerst werd niet naar de inhoud van de contracten gekeken en kon nagenoeg alles. Nu wordt nog steeds niet naar de contracten gekeken, maar is dat ingegeven door een onwil om nog langer erfpacht te financieren en kan niets meer.
De oplossing is simpel. Bij de financiering van erfpacht komt een stuk deskundigheid om de hoek kijken. Deze zou weer ingeschakeld moeten worden en dan kan er in veel gevallen nog steeds rustig gefinancierd worden. Het zorgvuldig beoordelen van (de waarde van) een erfpachtrecht is een vak apart. Er zijn verschillende regimes uit het nieuwe en oude burgerlijk wetboek van toepassing. Ook moet een inschatting gemaakt worden van eventuele verhogingen van de canon, welke vertaald moet worden in de taxatie van de waarde van het contract. Ditzelfde geldt voor (de afwezigheid van) vergoedingen voor de opstallen aan het einde van de erfpacht periode.
De deskundigheid om dit op een goede manier te doen is ruimschoots aanwezig. Zo kan ik mij voorstellen dat notarissen gaarne bereid zijn om hun juridische kennis op dit gebied in te zetten. Rentmeesters kunnen ingeschakeld worden om het erfpachtrecht op waarde te zetten. Specifieke kennis ervaring van rentmeesters op dit gebied komt dan van pas. Het kunnen taxeren van de waarde van een erfpachtrecht is een vak apart en is niet iedere woningtaxateur gegeven, laat staan dat het past binnen een modelmatige controle als van het NWWI. Belangrijk bij de risico inperking van de financiering van erfpacht is dus dat er eisen gesteld worden aan de taxateurs die een dergelijk recht mogen taxeren en dat meer gebruik gemaakt wordt van de kennis en ervaring van rentmeesters en notarissen om de contracten te analyseren. Deze laatste partij zou naar mijn idee ook een rol moeten krijgen bij het uitleggen van de inhoud van de contracten aan de (toekomstig) erfpachter. De erfpachter blijkt 9 van de 10 keer ook het contract nog nooit gelezen te hebben, laat staan begrepen.
Dus hierbij een oproep aan de banken om simpelweg wat moeite te stoppen in het financieringstraject. Geen automatische piloot meer, geen standaard taxateurs, geen standaard proces. Laat deskundige partijen de bank én de erfpachter adviseren omtrent de inhoud van het erfpachtcontract, de eventuele risico's die eraan gekoppeld zijn en de werkelijke waarde van het recht. Ik ben er van overtuigd dat er dan nog steeds een groot aantal contracten onfinancierbaar blijkt. Het andere deel kan echter gewoon door en dat zal doorstroming weer een beetje op gang brengen. Dat is niet alleen in het belang van de erfpachters die nu noodgedwongen blijven zitten, maar ook in het belang van de financiers zelf. De waarde van het erfpachtrecht blijft immers alleen intact als er ook daadwerkelijk markt voor dit soort contracten bestaat. De abrupte ommezwaai van de banken heeft er voor gezorgd dat deze markt er nu in zijn geheel niet meer is. Dat is een bedreiging voor het onderpand waar de banken samen al voor vele miljarden in hebben geïnvesteerd. Het belang voor banken lijkt me dan ook groot genoeg.
Overigens staat er op 15 maart 2011 een executieveiling gepland van een erfpachtrecht. Ik ben benieuwd wat dat op gaat brengen onder deze omstandigheden.
