Op diverse plekken zijn bewonersinitiatieven actief die onder meer met het argument van waardedaling de ontwikkeling van windmolenparken in hun omgeving proberen tegen te houden. Een opsteker voor hen dus. Mocht blijken dat in de praktijk de waardedaling aantoonbaar het geval is, dan kan het een belangrijke sta-in-de-weg worden bij de ontwikkeling van windmolenparken. In veel gevallen sluiten gemeenten overeenkomsten af met ontwikkelaars, waarin onder meer wordt geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelaar komt. Een extra risicopost voor ontwikkelaars als er waardedalingen optreden die vergoed moeten worden.
Bij dit nieuwsbericht moet worden opgetekend dat er (helaas) voor de woningeigenaren wiens WOZ waarde is verlaagd een vrij essentieel verschil is tussen de waardebepaling in het planschaderegime en de waardebepaling onder de Wet Onroerende Zaken. Vrij vertaald komt het hier op neer.
Voor de bepaling van de WOZ waarde gebruiken gemeenten een grote database van woningtransacties in de gemeente gerangschikt op woningtypen. Daarbij wordt ook een rangschikking gemaakt in wijken, buurten en ligging, niet iedere straat en wijk zijn immers gelijk. Vervolgens wordt deze 'cijferbrij' losgelaten op de betreffende woning, waaruit een modelmatig bepaalde waarde komt. Et voila, uw WOZ waarde.
Voor de bepaling van de waardedaling als gevolg van planschade komen er andere aspecten aan de orde. Daarbij moet een taxateur kijken naar de waarde van (bijvoorbeeld een) woning voordat de windturbine werd geplaatst. Vaak is voor het plaatsen van een windturbine een wijziging nodig van het bestemmingsplan en dat is voor planschade het meest essentiële onderdeel. Hieruit volgt namelijk wat de bestemmingsplanwijziging mogelijk maakt (hoogte van de windmolen, locaties, etc.). Dat kan vlak naast een woning, maar ook op specifiek bepaalde plekken in een bestemmingsplan. Vervolgens moet de taxateur een inschatting maken van de waarde na deze bestemmingsplanwijziging. In de jurisprudentie wordt aangegeven dat in de bepaling van de waarde na de bestemmingsplanwijziging (lees: plaatsing van de windmolen) onder meer rekening gehouden moet worden met geluidhinder, slagschaduw en uitzicht. Stel dat uit de waardebepaling van de waarde voor en na de plaatsing er een waardedaling heeft plaatsgevonden, dan volgt nog de aftrek van de schade op grond van het maatschappelijk risico zoals bepaald in art. 6.1 Wro.
Wat ik met deze korte uiteenzetting wil aangeven, is dat een daling van de WOZ waarde nog niet hoeft te betekenen dat er automatisch een vergoeding volgt van planschade. Onder de planschade wordt er namelijk heel specifiek ingezoomd op een moment, namelijk het moment dat het bestemmingsplan werd gewijzigd om de plaatsing van een windturbine mogelijk te maken. Als taxateur weet ik als geen ander hoe complex het is om iets te onderbouwen wat je vaak op grond van ervaring en intuïtie in een taxatierapport of planschadeadvies opschrijft. De praktijk is weerbarstig en de markt soms moeilijk in te schatten. Desondanks proberen wij in onze advisering altijd een bepaalde mate van onderbouwing aan te geven, hoe moeilijk dat soms ook is. Ik denk dat er op dit gebied nog heel wat jurisprudentie zal ontstaan, mogelijk wel mede als gevolg van het in het begin aangehaalde nieuwsbericht.
