Een actuele vraag die momenteel veel aan de orde komt betreft het taxeren van nog in ontwikkeling te nemen vastgoed en grondposities voor de balanswaarde. De taxaties hebben meestal als doel om de waarde (opnieuw) vast te stellen om het bezit tegen de actuele waarde op de balans op te nemen. Deze vraag speelt momenteel met name bij ontwikkelende overheden met grondposities. Door de herwaardering moeten in sommige gevallen forse afschrijvingen worden geboekt. Accountantskantoor Deloitte waarschuwde in oktober dat gemeenten rekening moeten houden met een verlies van 2,9 miljard op de niet verkochte en in ontwikkeling zijnde grondposities.
Actueel
In mijn huidige werkveld zie ik dat op dit moment de crisis vooral de gemeentelijke grondbedrijven treft. Voor het opstellen van de jaarrekening vragen accountants om een recent taxatierapport van de grondposities. Deze grondposities zijn vaak onder positieve marktomstandigheden verworden, met een andere ontwikkelingspotentie en -termijn. In tijden dat het economisch mee zat, leverde de herwaarderingen vaak geen problemen op. Er ontstond door de jaren heen een waardestijging, wat een positief effect had op de balans en daarmee ook op de gemeentelijke begroting. Door de veranderende negatieve marktomstandigheden wegens de crisis, moet er in veel gevallen een forse afwaardering worden geboekt. Dat doet pijn. Helaas kan ik als taxateur hier weinig aan veranderen.
Door de afboekingen op de grondposities moeten gemeenten soms zulke grote voorzieningen treffen, dat het gevolg is dat zij onder curatele worden gesteld. Vaak is de oorzaak dat de boekwaarde van de grondposities (fors) hoger ligt dan de actuele marktwaarde.
Werkwijzes
Tussen gemeentelijke overheden bestaan verschillende werkwijzes om het vastgoed en de grondposities periodiek te laten (her) taxeren. De gemeentelijke grondbedrijven hebben vaak vanuit de zogenoemde ‘Beheersverordening Grondbedrijf’ een taakstelling om periodiek de niet in exploitatie genomen gronden en de nog niet niet verkochte ontwikkelde gronden te laten herwaarderen tegen de actuele marktwaarde. Daarnaast wordt veelal bij toepassing van de Grondexploitatiewet (GREX) de inbrengwaarde vastgesteld middels taxaties. In sommige gevallen wordt de historische kostprijs gehanteerd. Dat kan echter per gemeente verschillen.
Advies
Om de pijn voor onze opdrachtgevers te verzachten adviseer ik vaak niet alleen te focussen op het doel waarvoor de gronden zijn verworven, maar ook alternatieven te overwegen. Door onze brede kennis van vastgoed zien wij als rentmeesters vaak mogelijkheden om die pijn te verzachten. Dat begint vaak met een analyse van het bezit en het opzetten van een consistent vastgoed- en grondbeleid. Door mee te kunnen 'veren' met veranderende marktomstandigheden kunnen afwaarderingen soms worden 'gedempt' of verliezen in kleinere stappen worden genomen. Om die reden adviseer ik ook aan opdrachtgevers om zich te focussen op de lange termijn en niet te laten leiden door de korte termijn en de waan van de dag.
