De Raad van State heeft op 09 februari 2011 uitspraak gedaan in een zaak die was aangespannen door een eigenaar binnen het bestemmingsplan 'Molenbeek'. Dit bestemmingsplan was vastgesteld in zake de uitbreiding van Nunspeet voor de nieuwbouwwijk Molenbeek. De gemeente had nagelaten om de zogenoemde 'inbrengwaarde' van het exploitatieplan te laten taxeren door een onafhankelijke deskundige, conform de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet.
Uit het vonnis:
"2.7.6. Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat niet inzichtelijk is waarop de inbrengwaarde van de gronden van € 47,50 per vierkante meter is gebaseerd, overweegt de Afdeling als volgt.
De geraamde inbrengwaarde is een kostensoort die, gelet op artikel 6.13 eerste lid, aanhef en onderdeel c, gelezen in verbinding met 6.2.3., aanhef en onder a, van het Bro, via het exploitatieplan kan worden verhaald. Daarnaast is de inbrengwaarde, gelet op artikel 6.19 van de Wro, van belang bij de berekening van de exploitatiebijdrage die bij een omgevingsvergunning voor bouwen is verschuldigd.
Niet in geding is dat de inbrengwaarde van de gronden in dit geval vastgesteld kan worden met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Dit betekent dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden en niet van de werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Bij de raming van de inbrengwaarde is de raad echter uitgegaan van recente aankopen van agrarische gronden in de omgeving. De prijs van recente aankopen kan weliswaar worden betrokken bij de raming van de inbrengwaarde, maar hoeft niet zonder meer gelijk te zijn aan de verkeerswaarde van de onderhavige gronden. Weliswaar is in de toelichting op het exploitatieplan vermeld dat voor de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied van een zogeheten complexwaarde is uitgegaan die is gebaseerd op recente aankopen, maar het plan noch de toelichting verschaffen inzicht om welke aankopen het gaat en waaruit de aankoopprijs bestond.
Dit klemt te meer, nu de raad de raming niet heeft laten taxeren door een onafhankelijke deskundige. Ter zitting heeft de raad verklaard dat hij de agrarische gronden niet heeft laten taxeren, maar hiervoor mondeling een rentmeester heeft geraadpleegd. Gelet op de betekenis die de raming van de inbrengwaarden als kostensoort heeft voor de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage, het belastende karakter dat aldus aan het exploitatieplan moet worden toegekend en de omstandigheid dat bij het ramen een zekere beoordelingsmarge bestaat, acht de Afdeling taxatie van de bij het exploitatieplan betrokken gronden in beginsel aangewezen. Steun voor die opvatting kan worden gevonden in de geschiedenis van totstandkoming van de wet tot Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grondexploitatie (Kamerstukken I, 2006-2007, 30 218 D en de Nota van toelichting bij artikel 6.2.3 van het Bro (Stb. 2008, 145; blz. 70-71) waaruit kan worden afgeleid dat de inbrengwaarde van percelen naar de bedoeling van de wetgever door een onafhankelijke deskundige dient te worden getaxeerd. De Afdeling ziet geen aanleiding in dit geval van het uitgangspunt van taxatie af te wijken.
Naar aanleiding hiervan ziet de RvS aanleiding om het vastgestelde exploitatieplan te vernietigen, maar laat het bestemmingsplan Molenbeek in stand. De raad kan nu een nieuw exploitatieplan vaststellen en de inbrengwaarde laten taxeren. De algehele conclusie die getrokken kan worden naar aanleiding van dit vonnis is dat de inbrengwaarde van een grondexploitatie getaxeerd dient te worden overeenkomstig art. 40b tot 40f Onteigeningswet. Oftewel, de verkeerswaarde van de gronden dient te worden beschouwd als de inbrengwaarde en niet de werkelijk betaalde prijs voor de gronden die zijn aangekocht ten behoeve van het plan. De verkeerswaarde moet in dit geval worden getaxeerd door een onafhankelijk deskundige, zoals een rentmeester.
