In opdracht van de Dienst Landelijk Gebied voer ik taxaties uit in het kader van de minnelijke verwerving in diverse groenprojecten. Steeds vaker loop ik aan tegen de vraag of er al dan niet sprake is van een complex in de zin van artikel 40d van de onteigeningswet. Veelal liggen deze groene projecten in het steeds kleiner wordende buitengebied van Nederland naast " rode" ontwikkelingen, of lijken ze er mee te maken te hebben. De onteigende voert dan aan dat het natuurgebied een voorwaarde is voor het mogen bouwen van een nieuwe woonwijk, of dat de waterberging waarvoor onteigend wordt deze wijk droogt moet houden. Deze situaties wijken wat af van de standaard complexwaarde jurisprudentie, die veelal gaat over onderdelen van een plan die een niet lucratieve bestemming hebben, zoals een weg of een park.
Recentelijk is in het waterbergings- en recreatie project de Eendragtspolder een uitspraak gedaan door de rechtbank Den Haag waarin de complexwaarde vraag ontkennend is beantwoord.
De rechtbank volgt de deskundigen dat enkel een functioneel verband tussen bepaalde werken of het economisch belang ervan niet vanzelfsprekend leiden tot de conclusie dat gesproken kan worden van één geheel van in exploitatie te brengen zaken. De noodzaak van deze waterberging in de Eendragtspolder wordt vooral veroorzaakt door een veranderend klimaat en de wens van rijksoverheden om de gevolgen daarvan op te vangen. Dat daarmee de veiligheid van bestaande stedelijke gebieden, maar ook van nieuwe, wordt gediend is vanzelfsprekend. Eenzelfde in economische effecten te vertalen belang, gaat volgens deskundigen ook op voor ontwikkelingen als rijkswegen of de uitbreiding van Schiphol. Deze hebben een onmiskenbaar economisch belang voor de regio en ver daarbuiten, maar dat maakt het nog geen complex in de zin van de onteigenignswet.
De rechtbank overweegt met deskundigen nog dat de capaciteit van zowel recratie als waterberging de behoeft van de nieuwe ontwikkeling in de Zuidplaspolder ver overstijgt. Aannemelijk is geworden dat deze waterberging is te beschouwen als een zelfstandige ontwikkeling ten behoeve van een veel groter gebied en ook zonder de "rode" ontwikkelingen in de Zuidplaspolder zou zijn gerealiseerd. Verder is geen financiele relatie ontdekt, anders dan een kleine bijdrage van de gemeente, een half miljoen euro op een begroting van 22 miljoen euro. Ten slotte vermeldt het vonnis nog dat de ontwikkeling van de Eendragtspolder eerder plaats vindt dan de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder.
De onteigende partijen voerden aan dat in twee procedures in het kader van de Wet Voorkeursrecht Gemeente in zeer nabij gelegen gebieden wél van de complexwaarde is uitgegaan. Aangehaald worden twee in ons vakgebied veelbesproken uitspraken vaak aangeduid als Duijndam en de Koedoodzone. De rechtbank oordeelt echter dat deze vergelijking niet opgaat, omdat daar nog niet duidelijk was hoe de grenzen tussen de "rode" en de "groene" waterparel zouden komen te liggen. In beide zaken was dus juist géén zelfstandige ontwikkeling waar te nemen.
Interessant is om te zien dat een ogenschijnlijk vergelijkbare situatie toch heel anders is. Dit maakt ons vak onteigeningsdeskundige juist zo leuk. Iedere dag kom je weer een andere casus tegen. Bij iedere taxatie is het weer opnieuw zaak om de feiten compleet te krijgen en een zorgvuldige vergelijking te maken.
Op basis van bovenstaand vonnis zijn de afwegingscriteria voor de complexwaarde binnen "groene" projecten scherper geworden. Nu is het zaak om deze los te laten om mijn taxaties.
Ook is het nog even afwachten of de partijen in cassatie gaan. Indien dit het geval is, dan staan de afwegingscriteria toch nog steeds enigszins ter discussie.
