De financiering van particuliere erfpacht, of beter gezegd de onmogelijkheid hiervan, krijgt steeds meer aandacht. Van de media, maar ook van de politiek. Minister De Jager heeft vandaag geantwoord op kamervragen. Strekking is dat het de verantwoordelijkheid van banken blijft, maar dat hij gesproken heeft met de AFM om te bezien of zij voor zichzelf een rol zien weggelegd.
De Nederlandse Vereniging van Banken heeft een persbericht uitgevaardigd. Hierin stellen zij dat kopers van een erfpachtrecht waarvan de voorwaarden solide zijn "in beginsel" en financiering kunnen krijgen. Het probleem is volgens hen dat erfpachtvoorwaarden niet duidelijk zijn of ongunstig voor de klant. Zij pleiten in het persbericht onder meer voor een "marktmeester". Een autoriteit die boven partijen staat en goede en slechte erfpachtvoorwaarden weet te scheiden.
Een voorstel om dit handen en voeten te geven doe ik hieronder.
In mijn eerder blog over dit onderwerp bepleitte ik het standpunt dat simpelweg het inschakelen van de juiste deskundigheid voldoende is om goede en slechte erfpachtvoorwaarden van elkaar te scheiden. Daar sta ik nog steeds achter. Ik proef echter wel uit de diverse formele reacties dat dit niet voldoende zal zijn. Waarschijnlijk komt dit doordat men de echte deskundige op dit terrein niet makkelijk herkent, in het woud van adviseurs, makelaars en taxateurs. Men is op zoek naar een autoriteit, naar een stempel. Niet naar het zoveelste adviesrapport of een taxatie. Daarom roept de een om een marktmeester en de ander om de AFM. Hierbij kijkt een ieder nadrukkelijk naar de overheid.
Het zou dus goed zijn dat er inderdaad een marktmeester komt. In mijn ogen kan de rentmeester de spil zijn van de marktmeester door het brengen van deskundigheid en ervaring op het terrein van erfpacht. Een jurist zou er in mijn ogen ook nog steeds aan toegevoegd moeten worden. Ten slotte zou een overheidsinstantie toezicht moeten houden op de kwaliteit van het oordeel van de aldus opgericht nieuwe entiteit "marktmeester erfpacht".
Je kunt je afvragen of deze laatste rol thuishoort bij de AFM. Bij deze organisatie zit een boel kennis over level playing fields in het kader van mededingingsrecht. Ook weet de organisatie veel van financiële producten. Dat zijn echter toch andere expertisegebieden dan die benodigd zijn voor het beoordelen van erfpacht contracten. Daarvoor is kennis nodig van privaatrecht en taxatieleer. Mijn voorstel zou dan ook zijn om een andere overheidsdienst met deze taak te belasten en wel een dienst die ervaring heeft op het gebied van grondzaken. Misschien wel een dienst die zelf erfpachtcontracten beheert.
In elk geval zou de overheidsdienst de entiteit van de "marktmeester" completeren.
Vervolgens zou deze marktmeester het erfpacht recht onder de loep moeten nemen en zowel de bank als de koper van dit erfpachtrecht adviseren over de juridische voetangels en klemmen. In elk geval moet de analyse gaan over de volgende zaken:
- Resterende looptijd van het erfpachtrecht
- Eventueel verlengingsrecht
- Eventuele vergoeding opstalwaarde aan het einde van de looptijd
- Koppeling met een recht van opstal (fiscaal van belang i.v.m. het begrip “eigen” woning)
- Wijze van canonverhoging (indexatie, taxatie, jaarlijks, driejaarlijks, zesjarig, nooit enz.)
- Bij een afgekochte canon: voor hoe lang afgekocht, eeuwigdurend, x jaar, tot einde contract ?
- Eventuele bezwarende bepalingen
- Verkoopblokkade of ballotage voorafgaand aan verkoop erfpachtrecht
- Hypotheekblokkade
- Buitengewone onderhoudsverplichtingen
- Verplichtingen aan het einde (ingrijpend verbouwen, slopen opstal, geheel ontruimen o.i.d.)
- Winstdeling waardeontwikkeling opstal
- Bijzondere tussentijdse opzeggingsgronden
- Etc. etc. etc. (erfpacht is contractvrij en al eeuwenoud dus er komt in de praktijk van alles voor)
Bovenstaande analyse heeft gevolgen voor de huidige waarde van het erfpachtrecht, maar bovenal voor de toekomstige waardeontwikkeling. Het volstaat dus niet om bij de financiering een taxatie te maken van enkel de huidige waarde van het recht. De meeste erfpachtcontracten (ook die van overheden) worden minder waard al naar gelang de looptijd is verstreken, al was het maar omdat bij verlenging of heruitgifte van de erfpacht een canonverhoging volgt. Alleen bij eeuwigdurende contracten met een eeuwigdurend afgekochte canon heb je dit effect niet.
Uiteraard kan een deskundige rentmeester de bedoelde analyse en het bijbehorende advies prima maken. Kennelijk is de markt echter niet in staat om de verschillende vakgebieden uit elkaar te houden en de juiste deskundigheid te herkennen en deze bij de juiste opdracht te halen. Dat mogen wij ons als vakgebied aanrekenen, maar dat helpt op korte termijn niet.
Klaarblijkelijk is het voor het functioneren van de markt van financiering van particuliere erfpacht noodzakelijk om het vertrouwen terug te krijgen in het onderliggende contract. Daarvoor lijkt het even zo noodzakelijk om een marktmeester in het leven te roepen die het stempel "oké" drukt op contracten die deugen en de rest afkeurt.
Wordt ongetwijfeld vervolgd.......
